임야 지목변경 특이사항 정리

요즘은 세컨하우스가 대세입니다. 그래서 산지를 개발하여 주택목적으로 변경하는데요. 여기에는 실거주 목적의 수요도 있고, 이런 수요를 겨냥한 투자목적이 강하게 작용합니다. 

어떤 목적이던 간에 안전하고 손해를 줄이려면 임야 지목변경 절차와 예외사항을 파악해야 합니다. 특히 투자성으로 접근하시는 분들은 입지가 좋아 덜컥 구매했다가, 생각지도 못했던 비용과 장애물로 좌절하기 십상입니다. 특히, 형질변경이 되었다고 해서, 모두가 지대목적까지 변경되는 것은 아닐 수 있습니다. 그 이유를 살펴보겠습니다.

● 형질과 지목 변경과의 관계 정리

우선 본론으로 들어가서 최초에 시도하는 형질조정과 사후에 실시하는 임야 지목변경의 관계성을 정리해보겠습니다. 형질이라는 것은 절토나 포장 등의 방법을 통해 토지의 형상을 바꾸는 것을 말합니다. 쉽게 말하면 수면을 매꾸거나 임야를 벌목해서 다른 목적으로 쓰는 것이 있습니다. 이 단계를 거치면 지가 기준으로 3~10배 까지도 비싸질 수도 있습니다.

변경을 완료하려면, 5가지 단계를 지나가야 합니다. 첫째는 산지를 구매하는 것이고, 그 다음은 측량과 설계 및 허가신청과 허가를 득하는 것입니다. 그 다음에 토목 인허가를 받고 공사를 시작해서 마무리하면 되는데요. 원래 용도와 목적에 따라 거절이 되는 경우가 있습니다. 우선 지목변경과의 연결성부터 말씀드리겠습니다.

형태는 바꿨는데 지목이 안바뀌는 경우 1번은 공사를 통해 바꾼 사용용도가 기존과 별반 차이가 없을 때 입니다. 즉, 허가를 받아서 전체의 아주 일부만 변경하고 나머지는 원래 용도로 사용하는 것을 말합니다. 논밭 산다음 나중에 대부분을 경작으로 사용할때 거절당할 수 있는것이죠.

그 다음은 용도가 일시적으로 바뀐 것이거나 불법적으로 진행을 했을때 입니다. 즉, 불법으로 집을 설치하거나 벌채허가 없이 산림을 훼손하는 일이 발생하면 위와 절차대로 원상복구 명령을 받게 되는 것입니다. 또한 그린벨트에 속한 보존구역에서 임야를 과수원으로 바꾸거나 나무를 잘라내거나 하는 등의 일이 발생하면 이 또한 형태가 바뀐 뒤에도 땅의 목적은 바뀌지 않을 수 있습니다.

● 경미한 변경도 위험하다.

경미한 변경에는 일시적인 사용방식도 포함됩니다. 예를들면, 산지를 바꾼 다음 주차장 용도로만 쓰는 수준이라면 임야 지목변경이 어렵게 됩니다. 용도를 바꾸려면 바꾼 용도로 영속적으로 생산성을 유지해야 하는데요. 주차장으로 잠깐 쓰거나, 눈썰매장 등으로 쓰는 등의 방식은 이용가치가 떨어지고 지속성이 없기 때문에 안바꿔주는 것이죠.

● 형질 변경시 주의점 정리

위으 주의사항을 다 파악했다면, 가장 큰산인 형질변경이라는 1관문을 넘어서야 합니다. 여기만 넘어서면 대체적으로 진행이 수월해지는데요. 여기에도 기억해야할 유의사항이 몇가지 있습니다.

첫번째는 임야를 대지로 바꾸려면, 건축행위를 통해 준공을 해야 한다는 점입니다. 즉, 1단계에서부터 준공완료와 그에 따라 가치 상승분이 얼마인지 가늠을 하고 시작해야 한다는 것입니다. 

두번째는 제한구역 여부를 체크하는 것입니다. 대표적인 것은 고속도로나 철도변 그처와 같이 변경 제한 지역이 있습니다. 이런 곳은 개발이 거의 불가하다고 보시고 눈을 다른 곳을 돌려야 합니다. 구역 유형은 방금 말씀드린 (1) 산지관리법에 따른 제한 지역, (2) 신고로 조정이 가능한곳 으로 구분이 됩니다. 

● 잡비지만 잡비가 아닌 것들

산림을 대지로 변경하는 중에 측량비, 설계감리비, 지하수비와 정화조비라는 항목들이 있습니다. 각각에 들어가는 돈이 몇십만원에서 몇백만원까지 되기 때문에 합산하며 제법 큰금액이 되는데요. 먼저 측량비는 평수에 따라 다르지만, 약 200~300평을 기준으로 보면 40만원 정도가 소요됩니다. 전기를 연결하려면, 끌어오는 시작점부터 200m까지는 무료지만, 그 이상이 될경우 추가금이 포함되고 기본금만 백만원 정도가 발생할 수 있습니다.

주변에 별다른 수전이 없을 때는 지하수와 정화조를 개발해야 합니다. 여기에 약 150만원 정도가 소요되며, 난이도에 따라 금액을 증가될 수 있습니다. 이렇게 합산하면, 잡비로만 수백만원이 나오게 됩니다. 이런 부분들을 원가에 반영했을때 매도 경쟁력이 있는지 확인해보시기 바랍니다.