일원 상록수아파트 입지 분석

일원본동은 과거 강남이지만 강남이 아닌 곳 에 하나였습니다. 약간 못사는 지역이라는 인식도 있었고, 주목을 받지 못했죠. 개발할 핵심지역이 너무 많았기 때문입니다.

이는 80년대에 개포주공아파트가 개포동이지만 전혀 인정받지 못했던 것과 비슷합니다. 결국 핵심도심지가 완성되고 난 뒤, 결국에는 재건축이 들어갈 곳이기도 하죠. 하지만, 그 여정은 생각보다 멀 수 있습니다. 지금 내집으로 구매해도 빛을 볼 날이 짧아도 10년 길면 20년이 걸릴 수도 있습니다. 그래서 실거주가 아니라면 신중히 접근해야 하는데요.

● 용적률=대지지분

일원 상록수아파트는 본동에서 가장 용적률이 낮은 단지 중에 하나 입니다. 무려 109%로 30평을 갖고 있다면 대지지분이 거의 그대로 30평대이거나 29평 수준이 되는 것입니다. 하지만, 이런 이유는 입지에 있습니다. 이곳은 청솔 빌리지와 함께 대모산 바로 앞에 붙어 있기 때문입니다.

● 고도제한에 대한 추이 관찰필요

그래서 일원 상록수아파트는 자연경관 확보를 위해 고도제한에 대한 리스크가 존재 합니다. 같은 지목에 해당되는 좌우 양 옆의 가람과 한솔아파트도 동일하죠. 이 지역은 토지용도가 제2종일반주거구역으로 묶여있습니다. 하지만, 현재 개포주공아파트도 2종이어서 이로 인한 문제는 없겠습니다만, 대청역세권 아파트와 비교했을때 핸디캡이 존재한다고 볼 수 있습니다.

그래서 본동쪽을 보시는 분들은 일원 상록수아파트와 대청아파트를 많이 비교하곤합니다. 사유는 대지지분이 넓은 상록수가 제대로 개발된다면 투자이익이 더 높을 것이라는 기대감이 있지만, 대청에 비해 안정성이 덜어진다는 측면이 있습니다. 그리고 이것은 이미 가격에 다 반영되어 있다고 보입니다.

● 생활환경과 학군적인 측면

아무래도 대청역 부근은 일원역 보다 상대적으로 더 우월한 위치에 있다고 볼 수 있습니다. 강남접근성이 소폭 좋고, 개포동 단지와의 연관성이 더 높기 때문에 가격상승 탄력성이 더 높아 보입니다. 그리고 이 지역에는 학원들이 있지만, 대치동으로 보내려는 니즈가 높기 때문에 이런 부분에서도 높은 점수를 줄 수가 있겠습니다. 

 ● 전세와 매매간의 격차가 크다.

일원 상록수아파트 30평은 12억 내외입니다. 반면 전세가율은 55%선이기 떄문에 초기 투자금이 5억이상이 소요되죠. 자금력이 있으신분들은 20년을 내다보고 발을 담글수 있겠습니다만, 재초환과 고금리 리스크 등을 감안하면 여러번 다시 생각해보는 것이 합리적인 것 같습니다. 그리고, 이곳은 강남의 다른 지역과는 다르게 독립적인 시세를 보이기가 어렵고, 결국, 삼성동, 대치동 그리고 개포동의 등락에 따라 따라가는 구조입니다. 하지만, 수서역으로 인해 향후의 발전잠재력이 있기도 합니다.

 ● 길게 봐야 한다.

90년도에 지어진 아파트들은 앞으로 헤쳐가야 할 것들이 많습니다. 요건을 충족해도 원주민과 투자용으로 들어온 사람들간의 의견 일치도 쉬운 일이 아니며, 이런 과정을 통해 기대했던 기간보다 10년이상 지연이 될 수가 있습니다. 대치동만 보더라도 공감할 수 있을실 겁니다. 결국 준공 후 40년 이상이 되서야 완성되는 경우도 있습니다.

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은마아파트의 경우에도 준공시점이 1979년입니다. 공사가 완료되고 입주할 때면 40년은 훌쩍 넘길 것 같은데요.  90년대 초반에 지어진 이곳들도 소유자들의 이권과 합의 여건에 따라 2030년 이후에나 결론을 보게 될 수도 있습니다. 또한 부동산 경기에 따라 뒤늦게 고가에 입성하신분들과 시세를 잘잡고 들어온 분들의 입장도 상당한 격차가 발생할 수 있습니다. 

서울2030플랜에 따르면, 도심지 3곳중 1곳이 강남이고 광역거점으로는 수서가 있습니다. 이 2곳을 20분내로 접근 가능한 일원의 가치는 시간이 갈수록 높아질수도 있습니다. 하지만, 공급과 수요의 원칙에 따라 떨어지는날도 곧 올 수 있지요. 하지만, 입지가 받쳐주는 곳은 결국 장기적으로 완만한 상승곡선을 그리게 될 것입니다.

그래서 상투잡은 것 같아 마음 고생하는 분들은 운영비용을 최소화할 수 있게 관리하시면서 심적인 여유를 가지시길 바랍니다. 감사합니다.