약수동 남산타운아파트 고려사항 정리

정부 가계부채 관리 대책으로 인해 집주인이나 내집 마련하려는 사람들간에 온도차가 조금 벌어진 것 같은 요즘입니다. 남산 쪽에 있는 신당동, 약수동뿐만 아니라 서울 전역에 프리징 사태가 일어난 것 같은데요.

약수동 남산타운아파트의 경우에는 과열지구로 지정되어 이제는 담보가치 기준 40%까지만 자금 조달이 가능한 상태입니다. 이곳은 대단지 이긴 하지만 한남동쪽과 약수동쪽의 분위기와 가격편차가 큰 편에 속하는데요. 흩어져 있는 정보를 알기 쉽게 요약하였으니 참고하시기 바랍니다.

● 역세권이긴 하지만 편한 동은 소수이다.

이곳은 버티고개와 약수역 2개의 역을 끼고 있는 5천세대가 넘는 대단지입니다. 단지가 옆으로 길게 뻗어있어서 2개 역에 맞닿아 있지만, 경사로 인해 역까지 오고가는 과정이 쉽지 많은 않습니다. 예를 들어, 버티고객역 쪽은 에스컬레이터가 있기 때문에 역 입구 위로 올라가기는 편리합니다. 하지만, 그 다음부터 약수터 등산로 같은 계단이 있습니다.

● 1,2, 11, 41동이 가장 가깝다.

역에서 상당한 오르막을 1번정도 올라가면 위의 4개동을 만날 수 있습니다. 그래서 버티고개역을 통해 이동이 잦은 분들은 위의 동을 고려하시는 것이 좋아 보이는데요. 그 이상으로 올라가려면, 그만큼 산비탈을 올라가야 합니다. 하루 이틀 한달 정도는 운동 겸 할 수 있겠지만, 1년 2년 매일 그렇게 다니기에는 조금 힘든 면이 많습니다. 

● 가장 비싼 곳은 4동과 5동

이곳의 로얄동은 4동과 5동입니다. 물론 이곳에 가려면 2번의 고개를 넘어가야 합니다. 하지만, 이 2개 동은 남산과 한남동 쪽이 뻥 뚫려 있고, 그 앞쪽으로 개발될 공간이 없기 때문에 도시와 산 영구조망권에 해당됩니다. 그래서 다른 곳보다 1~2억 이상 높은 가격이 제시됩니다. 

● 동일조건에 최대 2억까지 비싸다

일례로 30평대 기준으로 다른 동이 6억에서 6억 3천만원 일 때, 4동의 경우에는 7억5천만원에 판매된 사례가 있으며, 아직 1년도 되지 않은 경우입니다. 최근 부동산 이상징후로 인해 공급자들이 8억원까지 제시했다고 합니다. 그만한 가치가 있는지는 걸어서 한번 올라가서 집까지 보시기 바랍니다. 조망이 좋긴 하지만, 어던 사람들에게는 1억 이상의 가치가 없을 수도 있기 때문입니다

● 학군문제 : 초등학교도 원래 없었다.

집을 매매하는 분들이 우선순위로 고려하는 것이 바로 학군입니다. 학군은 좋은 교육환경을 의미하며, 이는 아파트 가격 증감으로 이어 집니다. 그럼 주변에 공부 잘 하는 애들이 모여 살면 집값이 뛰는 건가요? 스스로 물어봅니다. 그래서 어렸을때 엄마들이 공부잘하는 친구들을 이뻐해준건가? 하는 생각도 드네요.

여기서 말씀 드리고 싶은 점은 약수동 남산타운아파트는 건축당시 주변에 초등학교가 없었다는 것입니다. 이유는 건축당시에 공사비를 절감하기 위해 5천세대 단지를 몇 개로 나눠서 교육시설을 건축하지 않아도 되게끔 설계한 것 같습니다.

● 공고를 초등학교로 바꾼 치마바람

그리고 2000년도 초반에 입주가 끝난 뒤, 주민들의 민원으로 인해 주변에 있던 공업고등학교 부지의 일부가 초등학교로 변신하게 됩니다. 당시 언론에서는 그리 긍정적이지 않은 기사들이 나왔지만, 어쨌든 결과적으로 초등학교 시설이 설립되었습니다. 

그리고 작년에는 약수동 남산타운아파트 주변에 재건축 건물 입주가 완료되었는데요. 이곳의 시세는 동일 평수기준으로 남산타운 대비 30% 이상 비싼 상태입니다. 신축이라는 장점과 완만한 경사가 가격 형성의 한몫을 하고 있는데요. 

이 부분을 말씀드리는 이유는 바로 교육환경의 개선여지 때문입니다. 10억원에 달하는 대규모 단지 안에는 현재 초등학교와 방송고등학교가 있습니다. 이 방송고는 과거 공고 였는데 주민들의 민원으로 명칭을 바꾼 것이라고 합니다. 즉, 입주민들이 연령대가 높아지고 아이들이 중학교 고등학교 들어갈 시점이 다가오게 되면, 이곳도 아마 일반고로 바뀌게 되지 않을까 하는 점입니다. 

이곳은 과거 서울의 달에 나온 동네로 일명 못사는 사람들이 사는 달동네 였습니다. 하지만 작년을 기준으로 모든 것이 바뀌었기 때문에 사는 사람들의 편의에 맞춰 교육시설도 바뀔 가능성도 있습니다.

● 유모차 끌고 다니기에 솔직히 불편하다

맘카페에 약수동 남산타운아파트 입주하신 분들의 글이 있습니다. 젊은 수요층의 경우에는 육아에 필요한 기반 시설이나 환경을 많이 고려하게 되는데요. 그 중에 2가지 의문점은 "유모차 끌고 밖에 편하게 다닐 수 있는가?"와 "끌고 가다가 쉴수 있는 문화센터나 복합몰이 있느냐" 여부입니다. 

솔직히 이곳은 경사가 심하기 때문에 본인이 거주하는 동 주변 외에는 끌고 다니기 힘듭니다. 거주민들 중에는 걱정이 많았는데 막상 끌어보니 할만하다는 의견도 있지만, 평지와 경사를 다녀본 입장에서 보면, 확실히 힘듭니다. 

● 주차 편의성에 대한 고찰

이곳은 1가구당 주차가능대수가 0.9 대로 1대가 되지 않습니다. 특히, 낮은 평형대가 몰려 있는 단지는 차를 대지 못해서 다른곳으로 돌려가서나 갓길에 파킹하는 경우가 많습니다. 다만, 40평형이나 30평형이 모여있는 일부 동에서는 큰 불편을 모른다는 분들도 있습니다. 이것은 퇴근시간에 직접 현장에 가보시면 바로 확인할 수 있습니다.

● 투자가치에 대한 고찰

실거주 목적의 수요자도 투자가치를 무시할 수 없는 것이 현실입니다. 마음은 "그냥 여기서 평생 살면되지뭐" 라고 하기엔, 투자자들로 인해 이미 집값은 너무 오른상태입니다. 잘못된 선택으로 인해 10~20년뒤 자산가치가 오히려 떨어져 있거나 제자리 걸음이라면 정말 큰 손해일 것 입니다. 8억주고 샀는데, 20년뒤에도 8억이거나 7억 5천이라고 생각해보십시요. 다른 곳은 10억이 넘어섰는데 말이죠. 

이런 관점에서 보면 남산타운은 장기적 관점에서 리모델링이라는 호재가 있을 수 있습니다. 대략적인 시점은 15년정도는 되야 하겠죠? 하지만, 주변에 있는 대림아파트나 현재 리모델링 추진 중인 극동 아파트를 보더라도 큰 이변이 없는한 가치의 상승은 동반 될 것으로 예측할 수 있습니다. 

물론, 서울시에서 조망권을 해친다고 수직증축을 못하게 될 수도 있겠죠. 모를 일입니다만, 용적률이 이미 300%가 가까이 되거나 넘는 지역보다는 분명한 가능성은 존재하는 것 같습니다. 이상으로 글을 마칩니다.