신도림 미성아파트 가치 정리

차량기지가 이전하면서 서울의 변방 구로가 관심을 받기 시작했는데요. 사실 핵심 지역은 주공아파트 부근이지만, 실제로 가격이 많이 상승한 지역은 신도림역 부근입니다.

신도림 미성아파트는 이름과는 다르게 역과의 거리가 상당히 멀어서 도보로는 이동이 절대 불가능합니다. 오히려 구로역쪽이 가깝고 도보로 10~15분정도 소요된다고 볼 수 있습니다. 신호간격이 긴 편이라 이보다 더 걸릴 수도 있고요. 대중교통으로 이동하면 더 오랜 시간이 소요될 수도 있습니다. 한마디로 역세권과는 거리가 상당히 먼 곳이죠. 그렇다면, 이곳의 장점과 단점을 상세하게 알아보겠습니다.

■ 대중교통 상당히 불편함

신도림 미성아파트는 옆 단지와 건너편 단지인 대림아파트와 비교했을때 가격 경쟁력이 높습니다. 집값은 원재료의 가치보다는 수요와 비례하기 때문에 저렴한 것은 그만큼 수요가 없다는 것을 의미하는데요. 그 핵심 요인은 대중교통 편의성이 떨어진다는 점입니다. 

■ 역에서 목적지까지 시간+20~30분

실제로, 현관문을 나와서 가까운 역인 구로나 신도림으로 가려면 20분 이상은 걸리게 됩니다. 주 이동수단은 마을버스이고요. 실제로 안 다녀본 분들은 잘 모르시지만, 마을버스라는 것이 상당히 피로도가 높습니다. 우선 배차간격이 길기 때문에 한번 놓치면 계획했던 시간에 도착하기 힘들 수 있고요. 장시간 지하철타고 와서 다시 또 20~30분을 가야 한다는 것이 부담이 되기도 합니다.

■ 주변과의 가격차이는?

신도림 미성아파트는 87년도에 준공된 곳으로 주변 단지와 비교하는 것이 의미가 없을 수도 있습니다. 그래도 집을 구매하려는 목적이 있는 분들은 알아두시면 좋은데요. 주변에 20평대 초반과 미성의 30평대와 가격이 비슷하다고 보면 됩니다. 현재 부동산 시장 과열로 인해 20평대가 3억 중반의 매물이 4억 초중반으로 상승했는데요. 현재 미성의 30평대 시세가 4억 초반에 형성되어 있습니다. 참고로 다른 곳은 90년대 후반이나 2000년대 초반에 준공되었습니다. 감가상각에서 오는 차이도 있습니다.

■ 주변 환경: 안양천의 메리트?

신도림 미성아파트 바로 옆에는 안양천이 흐르고 있습니다. 그리고, 그 안에는 자전거트랙, 인라인 전용 코트, 캠핑용 풀밭과 평상 등의 레저 시설들이 잘 완비되어 있습니다. 그리고, 사람이 붐비지 않아서 이용 가치가 높은 편인데요. 약간의 단점이 있다면, 안양천까지 가는길에 서부간선도로가 위치하고 있어서, 계단을 조금 오르고 큰 길을 건너야 한다는 점이 있습니다. 반려동물과 이동하는데에는 조금 불편한 감이 있습니다. 반면, 자가 차량을 갖고 이동하기가 편하고 주차 공간도 넉넉하고 비용도 발생하지 않는다고 합니다.

■ 주변 환경: 공업사와 학군

아파트에서 안양천으로 가다 보면 오르막길이 있는데 그 옆으로는 다양한 공업사들이 위치하고 있습니다. 주거환경치고는 그렇게 좋은 시설물은 아닐 수 있습니다. 학군은 길건너편에 신미림 초등학교가 위치하고 있습니다. 대림 1차 단지안에 있어서 길만 건너면 통학길이 안전하다는 점이 있습니다. 그리고 주변 술집이 거의 없어서 쾌적한 편에 속합니다.

중학교와 고등학교도 마을버스로 10분 거리에 위치하고 있습니다. 걸어서는 한 20~25분 정도이며, 그렇게 좋지도 나쁘지도 않습니다. 담나 가는길에 성락교회라는 곳이 있는데 그것이 알고 싶다에 한번 나온곳인데요. 참고만 해주십시요. 그리고 학원은 목동으로 많이 보내는 편이라고 합니다. 신도림맘 카페에 가시면 초등학교까지 살다가 목동으로 이동하려는 움직임이 많은 편이라고 합니다.

■ 발전가능 요소 2가지 정리

이곳의 발전가능 요소는 2가지로 보고 있습니다. 

첫번째는 재개발 또는 건물 리모델링입니다.

여기의 용적률은 234%이고 건폐율은 20%인데요. 재건축을 진행하기에는 사업성이 떨어질 수 있습니다. 보통 용적률은 200% 미만 중에서 공사비와 신규 유입에 따른 수익을 차감하여 계산하게 되는데요. 여기는 해당 요건을 갖추고 있지 않습니다. 

다만, 공업사 부지나 기타 시설 주인들과의 연대나 합의 등이 있다면 가능할지도 모르겠으나, 2008년도에 재건축을 추진하려다 무산된 것으로 보이며, 구로 사거리 환경개선과 맞물려 어떤 일들이 생겨날지는 아직 미지수로 보입니다. 가장 최근에 발표된 도시건설 계획에 따르면, 아파트 주변의 공업사 시설들을 낙후된 것으로 보고, 사거리 주변을 신도림처럼 재생시킨다는 내용이 포함되어 있습니다. 진행만 된다면 유동인구 증가로 인해 대중교통도 늘어날 것이고 그에 따라 편의시설과 낙후된 단지들의 재건축이나 리모델링도 활성화 될 것으로 보입니다.

두번째는 신도림 고등학교 주변 부지의 재개발입니다.

현대 옆 동네에는 도림천역과 중고등학교 학군을 그리고 안양천 조망을 기반으로 한 재개발 기대감이 큰 편입니다. 3~4년간 주민간의 합의가 되지 않아서 진척이 없다가 최근 다시 속도를 내고 있다고 하는데요. 아무래도 반대한 지역을 제외하여 공사면적을 줄여서 가려는 것 같습니다. 약 2년전에 대림과 롯데를 우선협상 대상자로 선정했던 것 같은데요. 진행하게 되면 40여츠으이 초고등 단지로 재정비할 계획이라고 합니다. 이곳에 발전하면, 덩달아 상승하는 효과도 있을 것으로 보이며, 낡은 미성단지 개발도 속도가 붙지 않을까 하는 생각을 해봅니다.