부부공동명의 재산세 완벽정리

자산규모가 적던 크던 세금을 고려하지 않으면 생각했던 이익과 수익률이 밑돌 수 밖에 없는데요. 특히, 부동산의 경우에는 명의 분산을 통해 각종 보유세를 줄여야 합니다.

부부공동명의 재산세는 과세지표 중 세율 구간을 낮추기 위해 사용하게 되며, 분산을 하게 되면 통상 10~16% 정도의 금액을 절세할 수 있는데요. 이부분을 먼저 설명드리고, 그 다음으로는 또 다른 보유세인 종합부동산세(종부세)에 대한 부분도 함께 알고 있어야 합니다. 

◆ 분산효과 누리는 방법

부부공동명의 재산세는 보유하고 있는 공시가를 50%로 나누는 효과를 볼 수 있습니다. 그래서 애초에 매입때부터 2분의1로 지분을 나눠서 등기를 하는 것이 좋은데요. 과세표준은 총 4개 구간으로 분류되며, 최소 0.1% 그리고 최대 0.4%까지 입니다. 최소 구간은 6천만원, 1억 5천만원, 3억 이하 그리고 3억 초과인데요.

예를들어, 공시가 4억원의 주택을 보유할 경우를 들어보겠습니다. 이때는 1인이 소유하게 될 경우 최대구간인 0.4%에 걸리기 떄문에 3억까지 누진 57만원에 초과분인 1억의 0.4%인 40만원를 합산하여 총 97만원을 내야 합니다. 3억 미만은 0.4% 적용이 아니고, 해당 구간에 맞는 0.1%를 슬라이딩 방식으로 적용하며, 이는 복잡하기 때문에 제시된 금액을 가산하는 것이 편리합니다.

◆ 2명으로 분산한 결과

부부공동명의 재산세로 환산하면, 4억을 둘로 나눈 2억원이 과세표준에 잡히게 됩니다. 그럼, 1인당 2억을 기준으로 1억 5천만원까지는 19.5만원이 누진적용되고, 잔여 5천은 0.25%가 계산되어 12.5만원을 합한 32만원만 내면 됩니다. 2명을 다시 합치면 64만원으로 위의 1인으로 산술했을때 보다 33만원이 절약됩니다. 이 금액은 4억일때를 가정했습니다만, 금액이 높아질수록 절세의 효과는 수천만원이 넘게 되는데요.

◆ 1번: 6월1일과 5월30일의 큰 차이점

하지만 여기서 주이할 점이 2가지가 있습니다. 첫번째는 바로 취득한 시점이 6월1일 이전이냐 이후이냐 여부입니다. 동일한 주택을 6월1일에 한 사람과 5월30일에 한 사람은 큰 차이가 발생합니다. 왜냐하면, 과세기준일이 6월1일부터 적용되기 때문인데요.

위에서 4억원을 기준으로 기준일에 소유주인 사람이 세금을 내는 주체가 됩니다. 즉, 5월말에 매도를 했다면 매도인은 세금을 내지 않아도 됩니다. 하지만, 6월2일에 거래한 매도인은 자신이 부담을 하게 됩니다. 애수인의 관점에서 보겠습니다. 매수인은 6월1일날 거래를 하게 되면 당해년도의 세금을 내야합니다. 소유주 여부는 잔금일을 기준으로 하기 때문입니다.

즉, 팔려는 사람은 기일내에 거래하려고 할 것이고, 사려는 사람은 기일 다음날부터 거래를 하려고 할 것입니다. 부부동동명의 재산세를 우려하는 분들 중에서 매매일자가 해당기일에 겹쳐 있다면 이부분을 감안하여 가격을 조정하시거나 반반 부담하거나 하는 등의 조치를 취해보는 것도 좋겠습니다.

◆ 2번: 증여세를 내야할 수 있다.

부부공동명의로 재산세를 아끼려는 분들은 증여에 따른 취등록세를 고려해야 합니다. 주택 구입시 부터 명의를 공동으로 등기한 사람은 해당되지 않고, 사는 중간에 절세를 위해 명의를 나눌때에는 증여를 시도하게 되는데요. 부부간의 증여는 10년간 6억까지 비과세입니다. 하지만, 절반을 취득하는 부분에 대한 취득세를 납부해야 합니다. 

동일한 사례를 기준으로 2억을 증여하였다면 증여세는 없지만 2억에 대한 취등록세인 1.1%와 지방세를 납부해야 합니다. 그러면 110만원 이상의 금액을 내야 하는데요. 보유기간 동안의 재산세금과 본 금액을 비교하려 잘 계산해보시고, 이익이 되는 방향을 장기적 관점에서 선택하는 것이 바람직 합니다.

종부세는 일명 부자세라고도 알려져있습니다. 종부세 납부 대상자는 최종 산정 금액에서 재산세를 차감하여 납부하게 됩니다. 감사합니다.