관악 벽산블루밍 생활권 분석

서울 시내에서 대단지 아파트의 30평대를 들어가려면 최소한 6억이상의 예산이 필요합니다. 그런데 이런 가격수준은 불과 1년전만하더라도 1억이상은 낮았습니다.

지난 1년반 이라는 기간 동안 4억후반에서 5억초반에 머물러있던 소외 지역인 강서쪽 또한 큰 폭으로 상승했는데요. 그럼에도 불구하고 아직 3~4억대라는 착한 시세를 보이고 있는 지역이11 있습니다. 대표적인 곳인 금천구에 있는 관악산벽산타운과 관악 벽산블루밍 2곳입니다.

가성비가 높은 2곳

첫번째로 관악 벽산블루밍은 봉천역세권입니다. 사실 버스나 도보 등 10분안에있어야 역세권이라고 부르는데요. 엄밀하게 따지면, 도보거리가 1km가 넘기 때문에 역생활권에서 살짝 외곽에 있다고 보는 것이 맞겠습니다.

두번째 관악산 벽산타운은 아마도 대중들이 잘 모르는 지역입니다. 왜냐하면, 주의깊게 보지 않으면 그냥 산악지역으로 볼수 있기 때문입니다. 필자 또한 이곳의 존재를 알게 된지 그리 얼마되지 않았는데요. 1단지부터 5단지 까지만 합산해도 약 7000여 세대가 몰려 있는 곳입니다. 하지만 대중교통편은 블루밍보다는 많이 뛰떨어져 있는데요.

서울대 입구역까지 약 38분이 걸리며, 이중 도보거리가 약 11분입니다. 즉, 버스를 타고 서울대입구역까지 이동하는 시간은 약 27분정도입니다. 관악 벽산블루밍보다는 강남역 접근성이 약 20분정도 늦다고 볼 수 있습니다. 이런 부분은 가격에 반영되어 있는데요. 구매하려는 사람들의 이동수단이 대중교통이냐 아니면 자가용이냐에 따라 선택이 달라질 수 있는 정도의 가격차를 보이고 있습니다.

30평대가 4억대 중후반

30평대 가격은 4억 6천만원수준이며, 이는 실거래가 기준이기 때문에 1~2달 정도 후행지표로 볼수 있습니다. 현재 호가는 5억수준에 형성되어 있습니다. 강남역 접근이 40분이내에 가능하면서 이정도의 가격은 찾기가 어렵습니다. 하지만, 현재의 가치에는 다 이유가 있기 마련인데요,

90년대 평면도와 높은 용적률

이곳의 약점은 진입로의 경사와 높은 용적률 그리고 구축에 속하는 평면구조입니다. 이곳은 2005년도에 지어진곳으로 다른 지역의 아파트를 보면 드레스룸이 포함되어 있는데요. 특이하게도 1990년도에 지어진 구축과 동일한 구조를 갖고 있습니다.

용적률은 부지에 살고 있는 주거면적의 비율을 말합니다. 관악 벽산블루밍은 333%인데요. 이 뜻은 100이라는 부지를 3개 세대 이상이 점유하고 있다고 보면 됩니다. 바꿔 말하면, 대지권의 비율이 적고 인구밀도가 높을 수 있다는 것이죠. 소유하고 있는 대지면적이 작기 때문에 그만큼 가격도 낮아지게 됩니다.

40평대가 3억 중후반이다.

관악산 벽산타운은 40평대 아파트가 3.6~3.7억에 거래되고 있습니다. 믿기지 않는 가격대 인데요. 재중교통의 불편함이 이런 시세를 형성하게 하는 핵심요인으로 보입니다. 다만, 자가용으로 출퇴근을 하는 사람들에게는 이런 저렴한 가격에 넓은 주거면적과 쾌적한 산공기를 마시며 사는 삶의 질을 누릴 수 있는 기회이기도 한데요.

5단지 최남쪽 단지는 거의 시골보다 더 시골같은 산속 풍경을 보면서 서울살이를 할 수 있습니다. 이곳은 관악산 자락에 위치하고 있는데요. 그 중에서도 514동이나 501동은 남향에 해당되면서 끝동이기 때문에 어디를 봐도 산을 바라보고 있습니다. 실제 올라온 사진을 보면 거의 산속에 있는 리조트분위기입니다. 

초품아에 중학교학군도 나쁘지 않음

이곳 단지의 특징은 초등학교를 품고 있고, 중학교 학군이 전국 상위 15~30% 수준으로 나쁘지 않다는 것입니다. 다만, 고등학교는 학업평가 수준이 낮은편에 속하기 때문에 중간에 이사가 필요할 수도 있습니다.