보문 이편한세상 환경분석

동일지역에 있는 5년내외의 새 아파트는 오래된곳에 비해 많게는 40~50%이상의 가격차이를 보이고 있습니다. 그만큼 새집에 대한 관심이 높고 보유에 따른 기대 이익도 크기 때문에 수요가 많은데요.

보문 이편한세상은 2013년도에 준공한 곳으로 내외관 모두 거의 신축급으로 관리되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 이 지역은 보문역보다는 창신역을 중심으로 등급이 나뉘어지게 되어, 역세권이라는 메리트를 크게 받지 못한다는 의견도 있습니다. 구체적으로 이지역의 입지와 가치 그리고 학군에 대한 내용을 설명드리겠습니다.

새아파트에 낮은 용적률

보문 이편한세상은 2013년 12월 준공된 곳으로 440세대로 규모가 작지만, 217%의 비교적 낮은 용적률이라는 특징이 있습니다. 신축이라 용적률의 의미가 퇴색되지만, 소유대지지분이 높기 때문에 거래가격에 일부 영향을 줄 수 있습니다. 

대장 단지는 2곳이다.

보문 이편한세상 주변은 창신역에 인접한 곳을 중심으로 가격격차가 발생하게 됩니다. 1순위는 보문파크뷰자이이고, 2순위는 종로 센트레빌입니다. 기존에는 2008년도 준공한 센트레빌이 단연 으뜸이었지만, 2017년도에 입주를 시작한 하이클래스 브랜드인 자이가 1100세대 이상의 규모로 들어서는 바람에 최고의 자리를 내주게 되었죠.

입지적으로는 센트레빌이 단연 우수합니다. 다만, 세대수와 1년도 안된 신축이라는 메리트가 현재는 유효하게 작용하고 있어서 자이가 근소하게 앞서가고 있습니다. 쉽게 비교하면 보문 이편한세상의 30평대는 자이20편대보다 가격이 약간 낮게 형성되어 있습니다. 

학군은 중학교부터 애매한편

강북의 많은 지역들이 강남의 집값 상승률을 다 따라잡지 못하는 이유는 몇가지가 있겠지만, 가장 대표적인 것이 바로 중학교와 고등학교 학군 문제 입니다. 이곳은 초등학교가 단지 접해있어서 안전한 통학관리가 가능합니다. 다만, 중학교부터는 학군의 성정이나 학업성취도수준을 논하기 전에 인근에 학교가 별로 없습니다.

가장 가까운곳은 한성대와 붙어있는 한성여중입니다. 자녀가 여학생이 아닌 경우에는 주변에 학교가 없는데요. 거리상으로는 사립인 대광중학교가 근접해 있습니다. 대성중학교는 특수목적 고등학교로 진학하는 학생의 비중이 높아서 전국 기준으로 상위 5%에 속하는 곳입니다.

반면, 고등학교는 주변에 3곳이 있습니다. 거리순으로는 경동고등학교, 서일국제경영고등학교 그리고 한성여고가 있는데요. 서일고는 특성화고이고, 나머지는 2곳은 성적이 중하위권에 속하는 것으로 조사되고 있습니다. 

그래서 보문 이편한세상은 광화문과 종로쪽으로 출퇴근 하는 30대와 40대초반에 적합한 곳이라고 볼 수 있습니다. 현재 호가는 5억 중후반으로 최대 5.9억까지 형성되어 있고, 후행지표인 시럭래가는 5억 초반과 5,5억원 수준까지 분포되어 있습니다. 다른지역에 비하면 실거래가와 호가의 갭이 작은 편에 속합니다.

지도상에서보면, 이 단지는 큰길로 인해 분리된것 처럼 나타나는데요. 사실 이 도로는 지하터널이고 아파트는 마치 생태통로처럼 터널위에 정문이 있고 서로 연결되어 있습니다. 그리고, 단지간의 간격과 상가의 위치가 좋아서 생활편리성이 높다는 장점이 있습니다. 다만, 대형빨대상권인 복합몰이나 마트와 백화점 등은 비교적 원거리에 위치하여 불편함이 있을 수 있습니다.

정부가 지속적으로 강남을 압박하면서 강북지역이 반사이익을 얻을 수 있다는 일각의 의견이 있었습니다. 하지만, 가면 갈수록 통제되는 곳은 오르고 나두는 지역은 내려가는 분위인데요. 이런 상황에서는 입지적으로 가장 중요한 광화문,여의도 그리고 강남 일자리와의 접근성 그리고 학군적인 가치를 잘 보는 안목이 필요할 것 같습니다.