답십리래미안엘파인 가치정리

답십리는 서울의 미래개발 계획의 핵심지역인 청량리 역세권을 끼고 있는 주요 주택지역으로 입지에 따라 가치가 높아질 가능성이 높은 곳입니다.

특히, 전농답십리 재정비 촉진지구는 시립대학교와 청량리역에 붙어 있고, 강원도의 초,중,고가 아주 가까운 곳에 위치하고 있는데요. 이곳을 지나게 되면 전농동사거리가 등장하며, 근린공원을 넘게 되면 답십리래미안엘파인 아파트 단지가 드디어 눈에 들어오게 됩니다. 이곳의 가치는 과연 얼만큼 좋은지 입지와 건축물 그리고 학군 측면에서 설명 드리겠습니다.

● 입지조건 분석

이곳은 보시다시피 역세권은 아닙니다. 보통 역세권이라 함은 주거지역으로부터 10분거리에 위치한 곳을 말합니다. 폭넓게 이해하자면, 도보나 버스를 타고 집에서 출발해서 역까지 10분안에만 도착하면 되는데요. 그 정도는 아닌 곳에 자리잡고 있습니다.

● 버스로 약 15분 거리에 있다.

답십리래미안엘파인 아파트는 답십리역까지 약 2.3km정도 떨어져 있고, 가장 빠른 수단은 버스이며 소요시간은 약 15분입니다. 자동차로 이동하면 약 5분정도걸리게 됩니다. 청량리역까지는 이와 비슷한 시간이 소요되며, 역이 크기 때문에 차량에 탑승하는데 까지는 더 많은 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

● 가격차이가 발생한다.

그래서 역근처에 위치한 두산위브와 엘파인 아파트는 10%정도의 갭이 발생하게 됩니다. 두산위브의 준공이 2007년이고 래미안이 2011년도인것을 감안하면 실제 가치는 더 큰 차이가 있습니다. 2km라는 차이로 인해 발생하는 것이죠.

● 청량리 역세권과의 차이

청량리에 근접한 크레시티의 경우에는 20평대 기준으로 약 7억, 30평대기준으로 약 8억을 호가하는데요.  답십리래미안엘파인 30평대가 5.2~5.5억인것을 보자면 이 또한 불과 2블록차이로 가치차이가 많이 발생합니다. 이런부분을 감안한다면, 좋은점도 있고, 나쁜점도 있을 수 있습니다.

좋은점은 상승기가 지나가는 시점에 갭 매우기 투자로 인해 시세의 변동이 가능하다는 점입니다. 부동산의 경우에는 상승기때에는 입지가 뛰어난 S급 지역만 가치가 급증하게 됩니다. 이상하게 2블록 옆에 있는 곳은 1년가까이 잠잠할 정도인데요. 이시기가 지나가게 되면, 기회가 올 수 있는 것입니다.

참고로, 약간의 오르막이 있는 구조입니다.

● 중학교학군 2곳

답십리래미안엘파인 주변에는 동답초등학교가 가까이 위치하고 있습니다. 초품아는 아니지만 길1개 건너면 도보 5분거리에 있습니다. 중학교는 2곳이 있는데요.취경여자중학교와 전농중학교가 있습니다. 위경여자중학교는 성적기준으로 상위 20% 정도의 학군이며, 보통이라고 볼 수 있습니다.

반면, 전농중학교는 상위5% 수준으로 한해에 특목고로 보내는 학생수가 약 40명이 넘을 정도로 좋은 학군이라고 볼 수 있습니다. 전체인원의 약 29.7%가 좋은 학교로 진학하기 때문에 이 학교에 대한 학부모들의 관심도 상당히 높습니다.

● 용적률은 248%에, 세대당 주차대수는 약 1.15대 수준

이곳은 준공된지 10년 미만의 아파트로 거의 새것과 다름 없습니다. 그래서 재건축을 논할 필요는 없습니다만, 세대당 보유한 지분이 살고있는 평수에 2.5를 나눠주는 정도로만 알아두시면 좋을 것 같습니다. 아울러, 약간의 흠은 세대당 주차대수 인데요.

1가구당 1.15대 수준이어서 주차하기가 수월한 편은 아닙니다. 특히, 맞벌이를 하면서 아이를 키우는 경우 집에 차량 2대를 두는 경우가 많은데요. 그만큼 추가적인 관리비 부담이 있어 보입니다. 또한 세대수가 500미만으로 작은 규모라는 점도 고려하시기 바랍니다.