비사업용토지 양도소득세율 응용 방법

세금 정책이 점차 고도화되면서 수혜를 받는 직종이 세무사라는 말이 생길 정도입니다. 물론, 기존에도 좋은 직업이었지만 정부 정책으로 인해 핀셋규제나 특별 조항들이 추가되면서 일반인들이 이해하기 어려줘 졌기 때문입니다.

이중에서 오늘은 비사업용토지 양도소득세율을 다루고 있습니다.  이유는 절세인데요. 아무 빡빡한 세목에도 항상 예외조항 즉, 퇴로는 있기 마련입니다. 그래서 우리가 어떻게 할 수 없는 정책을 비판하기보다는 최대한 피해가는 방법을 찾아보는 자세가 필요합니다. 집값이 오르던 토지 가격이 내리던 관계없이 말이죠. 오르고 내리고가 중요한 것이 아니라 싸이클에 맞춰 적응하는 체질이 가장 중요해 보입니다.

• 쓰지 않는 땅은 세금을 더내야한다.

비사업용토지 양도소득세율은 중과세가 10%가 추가로 부여됩니다. 즉, 결론은 본인이 속한 구간에 10%를 늘 추가한다고 보면 되는데요. 그 이유는 토지는 생산성을 목표로 하기 때문입니다. 그래서 지목에 맞는 생산성을 내지 않으면, 사치로 여기고 세율을 높이는 것이죠. 이 말을 다시 해석하면, 토지를 놀리지 말고 지목에 맞게 이용하라는 것입니다.

• 다주택 여부와 관계가 없다

현재 정책은 다주택자에 대한 중과세를 부과하여, 적절한 주택가격을 유지하려는 목적이 강합니다. 하지만, 땅은 아직 관련 정책이 없기 때문에 보유수와 관계가 없습니다. 다만 보유 규모에 따라 누진세가 적용되며, 또한 위에서 설명했듯이 10%가 가산됩니다. 그러니까, 이미 패널티가 부여되고 있으니, 당분간의 제한사항은 발생하지 않을 가능성인 높다는 것이죠.

• 금액구간별 합산세율 최대 60% 까지이다.

아래 표에서 보는 바와 같이 최대 세율은 60%까지 입니다. 과세표준은 다들 아시겠지만, 판매가에서 구매가를 차감하고 경비를 제외한 금액을 말하는데요. 본 세율을 적용하기 전에 장기보유에 따른 특별공제를 실시한 뒤에 곱해주는 것이 순서입니다. 그래서 예를들면, 산출된 표준액이 1.5억이면 45% 일반 적용률에 10%를 추가하여 55%를 내야 합니다. 

• 장기보유 특별 공제 이용하기

비사업용토지 양도소득세율을 낮추기 위해서는 과세표준을 낮춰야 하고, 그 중의 핵심이 장기보유 특별공제항목입니다. 예를들어 양도차익이 1.5억원이 발생하였다고 보겠습니다. 이대로 세율을 적용하면 3년 이상을 보유하면 45%구간에 가산10%로 55%를 내야 하는데요. 3년을 보유하게 되면, 10%가 공제되어 표준금액이 1.35억으로 낮아져서 절세효과가 발생하게 됩니다. 그래서 현재 시점에서 과세구간이 애매하게 넘어가는 분은 반드시 공제금을 체크한 후 시점을 잡으시기 바랍니다.

• 60% 이용기간이 주는 출구전략

앞서 생산성이 없는 땅은 역할을 못하는 만큼 세금을 더 내야한다고 했었습니다. 여기서 생산성 유무를 가르는 기준은 60%입니다. 즉 보유한 기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용하고, 40%는 아무것도 하지 않아도 중과세에서 면제되는 것입니다. 그러므로, 5년을 보유한다고 했을때 3년만 지목에 맞게 이용한다면, 추가 10%의 세율이 적용되지 않는것이죠.

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단, 3년만 보유한 사람은 2년이상 사용해야 합니다. 66.6%정도네요. 착오 없으시기 바랍니다. 또한 토지를 딱히 쓸 용도가 없다면, 주차장으로 이용하거나 토목건설을 통해 지목을 바꾸고 재활용센터로 인가를 받는 방법이 있습니다. 아무튼 여기서 기억할 것은 3년 이상을 채우고 60% 이상의 기간을 사용하여 납부금액을 줄이는 것입니다. 결국 세금의 핵심은 과세표준과 적용세율을 낮추는 것이죠.

• 제외되는 항목: 농지, 임야, 목장

농지의 경우에는 주,상,공 3개 지역 외에 소재하는 논밭 및 과수원의 재촌이나 자경농지는 제외됩니다. 그리고, 1000미터제곱의 땅을 갖고 있는 경우에는 "주말농장"으로 허가를 받은 경우에도 면제 대상에 포함됩니다. 임야 중에서는 특수개발지역에 있거나, 재촌하는자가 소유하고 있다면 비사업용토지 양도소득세율 적용 제외 대상이 됩니다. 

여기서 자경은 농작물에 들어가는 노동력의 절반 이상을 본인이 담당하는 것을 말합니다. 그리고 재촌은 소유자의 주거지가 소재지로부터 20km 범위 이내에 있는 경우를 말합니다. 즉, 본인의 전입신고를 관할 지역에다 두고 있거나 직접 농사를 지으면 혜택이 있다는 것인데요. 사실상 힘든일입니다. 다만, 고령자 부모님 중 한분의 주거신고를 해당 지역에 하고, 명의도 가족명의로 하는 방식으로 응용해볼 수도 있겠습니다.

연봉과 소득이 높아질수록 세금을 놓치면 정말 큰 기회비용이 들게 됩니다. 기본적인 흐름표만 잘 확인하면 내가 어던 부분에서 어떻게 절감이 가능한지 퇴로가 보이므로 하기 흐름표를 잘 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.