상계 주공아파트 분석방법

강남에 8학군과 대치동 및 개포동이 있다면 노원에는 학군으로 부모들의 마음을 끌고 있는 상계동이 있습니다. 그리고 그 중심엔 재건축을 앞두고 있는 주공아파트 거대 단지가 있습니다.

상계 주공아파트는 좋은 교육환경을 찾는 부모들이 합리적 가격의 공동주택을 구매하거나 거주할 수 있는 곳입니다. 공부를 잘하는 만큼 아이들의 스트레스도 심하긴 하지만요. 이곳은 8단지를 선두로 관리처분 인가가 진행되고 이주 및 시공을 앞두고 있습니다. 또한 창동차량기지 이전에 따른 미래가치도 고려해야 하는데요. 구매를 위해 필요한 정보를 쉽게 설명드리겠습니다.

● 8단지 진행사항1: 재건축규모

상계 주공아파트의 가치를 분석하려면 나홀로 재건축을 진행하는 8단지의 사정을 명확히 이해해야 합니다. 왜냐하면, 후발주자로 들어가는 나머지 단지들은 선례를 기준으로 이탈하거나 입주권을 신청할 가능성이 높기 때문인데요. 이곳이 가장 먼저 시작하게 된 이유는 건물자체가 조립식이라 안전성이 다른곳에 비해 크게 떨어지기 때문입니다.

주목할 것은 용적률인데요. 이곳은 100% 미만이기 때문에 외부에서 봤을때 가장 사업성이 높은것으로 판단하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 결과는 생각보다 좋아보이진 않습니다. 조합원 추가 분담금이 없을 만도 도 하지만, 감정평가액이 낮게 책정되어 불발되었습니다.

결국 감정가액이 1억8천에서 2억5천 사이로 배정되어서 31m제곱을 기준으로 25평대에 진입하려면 2억1천만원을 추가로 부담해야 합니다. 그리고 30평대로 진입하려면 약 3억 1만원 정도를 추가로 내야하는 구조입니다. 위의 감정평가금액은 당시 공동주택공시가의 약 1.2~1.3 정도 수준이었습니다. 

● 감정가액 비율이 계산법

상계 주공아파트의 다른 단지 입주를 계획하는 분들은 120%를 기억해야 할 것 같습니다. 계산 방법은 입주지역의 공시가를 찾아보고(국토교통부) 해당가에 1.2배를 가산하는 것입니다. 예를들어, 11단지 물건이 현재 시세가 2억5천만원이라고 가정하겠습니다. 그 다음 단계는 국토교통부에서 공시가를 조는 것이며, 편의상 1억5천만원으로 되어있다고 보겠습니다. 

그러면, 여기에 1.2를 곱하면 1.8억원이 평가금액이라고 기준을 잡을 수 있습니다. 여기서 현재 시세인 2.5억을 차감하면 7천만원이 도출됩니다. 이 7천만원 우리가 흔히 말하는 프리미엄입니다. 죽, 해당 지역의 입주권을 얻는 대가로 7천만원을 지불하는 것이죠. 이것이 가치가 있을지 없을지는 다음 단계에서 확인할 수 있습니다.

● 가치 여부 확인방법

상계 주공아파트 8단지의 조합원 분양가는 20평대 기준으로 약 4.4억원으로 고지되었습니다. 59㎡이 4.4억이고, 84㎡이 5.3억이었습니다. 여기서 매매가가 3억원의 매물이 있고 예상평가액이 2억원이라고 한다면 어떻게 계산해야 할까요? 

우선 구매자는 3억을 지불합니다. 그리고 84㎡인 5.3억을 받게 된다면, 감정가액 2억을 제외한 3.3억을 추가로 내야 합니다. 이 지역의 30평대를 새집을 얻기위해 들어간 돈은 6.6억 정도가 되겠습니다. 그렇다면 적어도 30평대의 일반분양가가 6.6억 육박하면 좋겠습니다. 하지만, 현실은 그렇지 못할 수도 있습니다. 이점이 바로 입주권 투자의 리스크이자, 기회이기도 한것이죠.

보통 일반분양가는 조합원대비 10%~20% 정도 높게 책정됩니다. 사업성이 좋을 수록 차이가 벌어지게 됩니다. 최대 20%가 나게 될 경우에는 입주권 투자금인 5.3억에 1.06억을 더한 6.36억 수준이 되는 것을 알 수 있는데요. 보통 조합원은 로얄동과 층에 배치되고 옵션으로 제공되는 발코니 확장과 시스템에어콘 및 기타 인테리어 비용 약 2~3천만원을 서비스로 받게 됩니다. 계산해보면 답이 나오겠죠?

즉, 입주권을 얻게 되면, 일반분양가와 유사한 금액이 들어갈 수 있으나, 로얄동과 층에 배치되고 옵션도 갖췄기 때문에 10% 내외의 추가적인 가치를 얻을 수 있습니다. 하지만, 유의할 것은 입주에서 준공까지 걸리는 3~4년 간의 기간 동안 지불해야할 이자비용일 것 입니다. 만약 3억 수준의 금액을 4%로 3년간 빌려야할 경우 이자금액만 3600만원이 추가로 지출되기 때문입니다.