일가구 이주택 대처방법

주택시장을 좌지우지 하는 요소 중에 하나는 정부의 정책발표입니다. 금년도에 들어서 발표한 다양한 대책만 보더라도 현재 정부가 시장을 어떻게 바라보고 있지는 명확히 알고 계실 것입니다.

이 과정에서 일가구 이주택자의 경우에는 다주택자에 속하게 되면서 그간 받았던 다양한 이점을 많이 잃게 되었습니다. 특히, 다주택자들의 양도소득세와 청약 제한이 상당히 강화되고, 재개발지역에 대한 투자도 관리처분 인가 이후에는 불가능해지면서 많은 피해가 예상되는데요. 하지만, 언제나 해결책은 존재하기 때문에 주어진 제도하에 할 수 있는 해결방법을 예를 들어서 설명드리겠습니다.

■ 양도세 피하는 방법

일가구 이주택자가 본인이 소유한 1개의 주택을 처분할때 세금을 줄이려면, 다음의 2가지 요건을 충족하도록 관리가 필요합니다. 첫번째는 1번 주택을 구매하고, 1년이 지난뒤에 2번째 집을 사는 것입니다. 두번째는 2번째를 구매하고 3년이 지나기 전에 1번째로 샀던 주택을 처분하는 것입니다. 

이는 정부에서 예외 요건으로 두고 있는 일시적 2주택자에 대한 정책입니다. 그리고 공제보다 우월한 비과세 요건에 해당됩니다. 이는 어쩔수 없이 주택을 2개 갖게 된 사람들을 위한 특례인데요. 예를들면, 각자 집을 갖고 있던 커플의 결혼이나 가족간의 합가 또는 주거주지가 변경되어 어쩔수 없이 변경지역의 집을 구해야 하는 경우가 있습니다.

■ 1년마다 1채씩 구매 및 재판매가 가능하다.

그래서 이 법령이 변경되기 전까지는 1년에 1번씩 집을 사고 파는 것이 가능합니다. 즉, 내가 10년동안 10채를 사고 다시 팔아도 1주택자로 과세를 면하는 특별한 혜택을 받게 되는 것이죠. 하지만, 이는 단점이 있습니다. 부동산 경기가 나쁘면 투자행위가 단절되거나 무리한 매도를 위해 손해가 날 수 있기 때문이죠.

■ 임대사업자를 등록한다.

일가구 이주택 법령을 활용하는 것은 불편합니다. 그리고 앞으로 더 많은 부동산을 통해 월세 흐름을 만들고 싶은 분들은 임대사업자 등록을 통해 다주택자의 과세를 면할 수 있습니다. 특히, 원룸같은 곳을 중심으로 전략을 짜시는 분들은 필수라고도 할 수 있습니다.

임대사업자는 본인이 소유한 집을 모두 사업용으로 사용하지 않습니다. 본인이 선택한 곳만 적용이 되어 5년간 전매 금지 등의 조건들이 생기는데요. 본인명의 그리고 가족 명의로 가진 것 중에서 당분간 양도할 필요가 없는 것들을 중심으로 임대용으로 지정하고 5년이 지난뒤 매도를 하는 방법이 있습니다. 이렇게 되면 보유 기간 동안의 재산세나 종부세 등에서 혜택을 입을 수 있습니다.

■ 다가구를 활용하자

일가구 이주택자가 절세하는 방법 3번째는 다가구 주택을 활용하는 것입니다. 다가구는 쉽게 말해서 단독주택과 동일한 보유수로 책정되는데 반해 다세대와 동일하게 여러 집을 소유할 수 있습니다. 그러므로, 5~6개 주택을 보유하면서 1개만 갖고 있는 것처럼 운영할 수 있습니다.

또한 보통 제일 위층은 30평대 이상으로 크게 사용하여 주인세대가 직접 거주하면서 아랫집의 월세 관리를 할 수 있다는 장점이 있습니다. 아울러, 1개 주택을 본인이나 배우자의 명의로 1~2년에 한번씩 매매하면서 지속적인 투자를 해도 비과세라는 특혜를 볼수 있습니다.

■ 입주권 말고 분양권 이용법

다주택자 과세를 최소화 하는 4번째 방법은 분양권을 이용하는 것입니다. 입주권과 분양권의 대표적인 차이는 보유주택수에 포함되는지 여부입니다. 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다. 그래서 여러개를 갖고 있어도 보유수로 인한 부담은 없다고 볼 수 있습니다.

여기까지 2주택 이상되는 사람들이 알아야할 4가지 방법을 설명했습니다. 자신의 전략에 맞는 방법을 적절히 사용하시면 금쪽같은 지출을 대폭 줄일 수 있을 겁니다. 감사합니다.