광장동 유진스웰 가치정리

광장동에는 워커힐아파트라는 오래된 부촌이 자리잡고 있습니다. 그래서 역주변보다 오히려 호텔과 워커힐단지 주변의 도로와 경관이 더 깔끔하고 고급스러운데요.

광장동 유진스웰은 월커힐 아파트와 호텔 바로 맞은편에 위치하고 있으며, 비교적 최근인 2011년 2월에 준공된 1개동 짜리 주상복합 아파트입니다. 그리고 세대수도 많지 않은 어찌보면 매니아틱은 주택이라고 볼 수 있습니다. 조금 조용하고 경치좋고 북적거리는 것이 싫지만 재산이 있는 분들에게 어울리는 곳이기도 합니다.

최소평수가 10억~11억대 수준

광장동 유진스웰은 외관에서도 알수 있지만 고급스러운 느낌을 주는 곳으로 마치, 마포 한강쪽의 쌍용건설이 짓은 쌍용예가와도 닮아 있습니다. 약간 백화점풍 외관이라고 할까요? 이곳은 세대수가 52세대 밖에 안되기 때문에 거래량이 적습니다. 거래량이적다는 것은 가격편차가 심할 수 있다는 것인데요.

17년도 2월에는 최소평형인 55평에서 8.7억에 3층이 거래되었습니다. 반면, 같은 기간 10층은 11억이라는 수치가 기록되어 있습니다. 층별로 일부 한강조망이 가능하다는 점도 고려해야 합니다. 다만, 한강조망이 대부분 틈새로 보이는 것이기 때문에 그만큼의 프리미엄은 없다고 볼 수 있습니다. 한강이 시원하게 보이는 곳은 10~20%까지 가치 차이가 발생하오니 참고하시기 바랍니다.

학군은 없다!

이곳은 학군이 없습니다. 즉, 투자가치를 보자면 수요층이 적기 때문에 좋은 물건이 아닐 수 있습니다. 실제, 실입주자와 투자수요가 함께 고려할 수 있는 것이 거래도 편리한데요. 이곳은 대부분 실입주자 소수층에게만 수요가 있기 때문에 비거주 투자용도로서는 부적합하다고 볼 수 있겠습니다. 다만 혁신 초등학교가 도보로 약 13분 거리에 있긴합니다.

조망권이 있는 고층라인 주목필요

광장동 유진스웰의 수요층은 실거주 목적으로 10~12억정도를 지불할 수 있는 자산가층입니다. 그리고 학군이 없기 때문에 적어도 자녀가 없거나 있어도 대학교이상에 다니는 연령층으로 약 50대중후반부터가 대상이라고 볼 수 있습니다. 다만, 매니아틱한 젊은 자산가들도 관심이 있을 수 있지만, 적어도 돈을 목적으로 들어오는 수요층은 아니라고 볼 수 있겠습니다.

용적률 400%대의 물건

광장동 유진스웰은 주상복합으로 거의 상가 건물에나 준용되는 400%의 용적률 적용을 받았습니다. 이수치가 낮을 수록 내가 보유한 땅의 지분이 높다는 것을 의미하며, 높을 수록, 낮다는 것을 의미합니다. 그러니까, 내가 400평 집을 갖고 있으면, 100평 정도가 내것이라는 것이죠. 그만큼 자산가치가 떨어진다고 볼수 있습니다.

분양당시 있었던 사건 정리

광장동 유진스웰은 유진건설에서 원래 계획했던 가격보다 40%를 하향하여 판매한 것으로 나타났습니다. 실제로 메이저 신문사에서도 보도된 내용인데요. 당시 미분양이던 지방에서도 20%정도가 최대치였는데, 그보다 2배 높게 바겐세일을 한것이죠.

예를들어, 당시 가치가 약 17억이던 물건은 9.8억에 판매를 진행했다고 합니다. 실거래가 기준으로 편차가 심했던 이유도 바로 여기에 있을 수 있습니다. 시세는 11억이지만, 당시 싸게 받은 사람들은 남들보다 더 저렴한 가격에 처리를 하고 다른 곳으로 이주할 수 있기 때문이죠. 이런 곳은 시세가 안좋아질 가능성이 높습니다.

또한 노년층은 자식들이 분가하고 5~70평대에 거주할 이유가 없습니다. 그리고 주상복합이면, 그만큼 관리비도 상당할 텐데요. 이런 부분을 감안하시어 적정한 가격을 정하고 구매여부를 결정하는 것이 바람직해 보입니다. 감사합니다.