상가 양도소득세율 계산방법

부동산 경기가 침체되면, 매매로 인한 수익성이 떨어지고 거래량이 감소하면서 환금성이 낮아지기 때문에 상가에 관심을 갖게 됩니다.

상가의 경우에는 주택과는 다르게 전액투자금 대비 수익률에 따라 가치가 매겨지게 되는데요. 주택과 다른점은 임대사업자로 반드시 등록을 해야 한다는 점입니다. 여기서 상가 양도소득세율은 기본적인 공식이 주거건물과 비슷하지 조금 다른 부분이 있습니다. 

● 주의해야할 특징 정리: 매매업자와 필요경비

바로 필요경비 부분이 확대되는데요. 또한 본인이 매매사업자에 해당되는 경우에는 산출방식이 달라지게 됩니다. 부동산 매매사업자는 양도행위는 소득세로 간주하기 때문에 보유기간에 관계없이 소득세의 적용을 받게 됩니다. 이부분을 뒤에서 설명드리겠습니다.

● 세금계산 흐름도 한눈에 보기: 5단계

우선 전체 세금계산 흐름도를 확실히 익히고, 사례를 들어서 단계별로 설명드리겠습니다. 세금의 큰 흐름은 과세표준을 구하고 세율을 곱한뒤 결정세액에서 추가 공제를 받는 것입니다. 이 관점에서 1단계는 양도차익을 산정하는 것입니다. 공식은: [매도가 - 매수가 - 필요경비] 이렇게 됩니다.

여기서 필요경비는 임대사업자인 경우에 리모델링비용이 포함되게 됩니다. 사업자가 아닌 경우에는 샷시나 보일러와 같은 경비만 인정되지만, 사업자로 등록시에는 도배비용을 포함한 리모델링비와 기본적으로 차감되는 취등록세와 법무사비 그리고 중개수수료비가 포함됩니다. 

예를들어, 저는 3억원에 구입해서 5억원에 상가를 팔려고 합니다. 여기서 상가 양도소득세율을 산정하기 위해 필요한 양도차익은 차액인 2억에서 리모델링비와 수수료를 포함해서 3천만원이 들었다고 가정하면 차익은 1.7억이 됩니다.

● 2~3단계: 과세표준 산출

2~3단계는 위에서 결정된 양도차익 1.7억에서 장기보유특별공제를 받는 것입니다. 장기보유 공제율은 3~4년일때는 10% 4~5년일때는 12% 이렇게 슬라이딩 방식으로 산정되는데요. 여기서는 3년을 채우고 양도하는 케이스로 10%를 대입해보겠습니다. 그러면 1.7억의 10%를 차감한 1.53억이 계산되며, 여기서 1가지더 누구나 받는 기본공제금 250만원을 차감합니다. 그러면 약 1.5억정도가 과세표준으로 되는 것입니다.

● 4단계 세율을 찾아서 세액을 산출하다.

자~ 그 다음은 1.5억의 세율을 확인하여 곱해주면 되는데요. 세율은 과세표준구간 별로 누진하여 적용됩니다. 

금액이 1200만원이하는 6%이고,

1200만~4600만원은 15%에 누진공제 108만원

4600만원~8800만원은 24%에 522만원 차감

8800만원~1.5억은 35%에 1490만원 차감

1.5억~5억은 38% 적용에 1940만원 차감입니다.

위에서 1.5억으로 적용했지만 사실은 50만원이 더 붙어 있습니다. 그래서 1.5억 초과분인 38%의 세율이 적용되어야 5719만원이 나오며, 여기에 1940만원을 차감하면 3779만원이 최종세액으로 결정됩니다. 어마어마하네요. 그런데 여기서 끝이 아닙니다. 이제는 지방세를 가산할 차례입니다.

● 마지막 5단계 : 지방세

상가 양도소득세율 38%를 적용하여 도출된 3779만원은 지방세율 10%가 추가됩니다. 그러면 최종적으로 납부해야할 세금은 4157만원이 되겠습니다. 3억에 사서 5억에 파는 것이지만, 실제 들어간 돈은 취득세 4.6% 중개수수료 0.7% 등을 포함하면 약 3.2억에 구입했을것 같은데요. 5억에 팔아 기대수입은 1.8억이지만, 세금 0.4억을 빼면 약 1.3~1.4억 정도만 손에 쥐게 됩니다.

● 줄이는 방법: 증여후 매도

상가 양도소득세율을 낮추는 방법은 여러가지가 있지만 증여방식을 활용할 수 있습니다. 위에서 1.8억을 벌어서 0.4를 내면 실질세율이 약 23%인데요. 부부간의 증여는 10년간 6억까지 비과세입니다. 그래서 부부에서 매도가인 5억원에 증여를 하게 되면, 차액이 없기 때문에 양도세를 내지 않아도 됩니다.

하지만, 양도한 5억원에 대한 취득세 4.6%는 내야한다는 점 알아두시기 바랍니다.