구로 차량기지 이전 분석정리

구로지역은 지하철로는 생각보다 가깝지만 외부인들에게는 심리적으로 상당히 먼 곳에 위치하고 있습니다. 70년대 지하철이 생긴 이후 혐오시설인 차량기지를 그곳에 두었고, 노동자들이 집합해 있는 공단 이미지도 강하기 때문인데요.

이런 관점에서 구로 차량기지 이전이 시장에 어떤 영향을 줄 수 있는지 알아보아야 합니다. 위치와 시설이 아무리 좋아도 다른 요인들로 인해 시장가가 상승하지 못할 수도 있기 때문입니다. 대표적인 것이 학군이죠. 실제로 이 지역에 살고 있는 사람들도 이전에 따른 기대감은 있지만 현실적으로 체감되는 것은 거의 없다는 사례도 있습니다. 왜냐하면, 현재 이 지역의 상승 요인은 단순히 시설 이동 때문이 아닐 수 있기 때문입니다.

● 호가가 20~30% 가량 오른 곳도 있다. 하지만...

구로 차량기지 이전으로 인해 가장 주목받던 것은 주공아파트입니다. 사람들이 생각하는 인기 요인은 철수하는 지역에 가장 인접해 있으면서 세대수가 1000가구가 넘고 연한이 오래되었다는 것인데요. 실제로 일부 외부인들이 상기 뉴스를 호재로 여기고 매수문의를 한다고 합니다. 

그리고 실제로 3억중반대의 물건들이 4억초중반에 거래되기도 했는데요. 거의 30%에 육박하는 상승율입니다. 10억짜리가 13억 되었다고 보면 이해가 되실 거에요. 하지만, 이곳의 상승요인은 기지 이전보다는 재건축이 도래하였고, 당시 정권이 교체되면서 이상한 열풍이 불면서 너도나도 자금을 끌어 모아 집을 사려는 시기였기 때문일 수 있습니다.

● 현재는 기대감만 있을 뿐 큰 변화는 아직이다.

현재 구로와 광명간의 협의는 큰 관점에서 협의가 완료된 것으로 알려져 있습니다. 즉, 구로차량기지이전을 추진은 확정적이나, 세부 조건들에 대한 불협화음이 존재하는데요. 관련 제반비용이 정부에서 100% 부담하는 것이다 보니, 지자체 간의 합의만 완료 된다면, 사업진행이야 신속히 이뤄질 수 있을 것으로 내다보고 있습니다. 

불협화음의 쟁점은 혐오시설을 수용함에 따른 교통망 확충 보상방식입니다. 최초에 광명측에서는 5개 정도의 역을 신설하여 연결하는 것을 원했고 여기에는 환승역 2개라고 되어 있습니다. 반면, 현재 검토 및 협의의 방향은 3개역(철산, 하안, 노온사)을 증설하는 것으로 합의점을 찾아가는 중이라고 합니다. 관련한 세부정보는 공공투자관리센터에서 작성한 보고서 350 페이지 짜리가 있습니다. 

● 신도림동과 철산동이 오히려 더올랐다.

재밌는 것은 구로구의 부동산 가치 상승이 쟁점 지역 외에서 더 활발하게 이뤄졌다는 점입니다. 특히, 신도림역 주변의 아파트 단지들은 대부분 1억이상 호가가 상승하였습니다. 하지만, 정부 대책으로 인해 현재 실거래는 거의 이뤄지고 있지 않다고 볼 수 있습니다. 

● 해당 지역의 통계분석 정리

구로차량기지이전을 분석하려면 해당 지역의 통계적인 정보확인이 필수 인데요. 구서울은 25개 구로 이뤄져 있고 구로구의 면적은 전체의 3.3%를 차지하고 있으며, 그 중 면적이 가장 높은 곳은 2동과 신도림 그리고 오류2동입니다. 그리고 기지의 면적은 7.6만평이며, 경인과 경부선 이동차량의 62%를 수용할 수 있습니다. 

● 부지만 6500억원의 가치로 평가된다.

이곳에 현대적인 상업시설이 들어선다면 그 가치는 이루 말할 수 없겠네요. 정부에서는 이 부지를 약 6476억원에 매각할 수 있다는 전제를 깔고 있습니다. 그리고 매각대상은 상업위주의 개발을 추진하는 것으로 시나리오를 잡고 있습니다. 왜냐하면, 공장형태로 판매하면, 1500억원 이상의 손실이 발생하기 때문이죠. 그리고 이 차액은 국민의 세금으로 매꿔야하기 때문에 부담이 갈 수 밖에 없는 구조 일 것입니다.

● 선례에서 답을 찾다: 양천아파트 임대주택

90년도에는 양천구 신정동에서 이와 유사한 신정기지 이전 부지에 아파트를 건립한 사례가 있습니다. 이곳에는 15층 규모의 주거지 16개동과 학교가 설립이 되었는데요. 임대아파트 중심으로 3천여세대가 입주를 하게 되었습니다. 여기서 알 수 있는 것은 철거가 중요한 것이라기 보다는 이후 어떤 시설이 입지를 차지하느냐 입니다.

예를들어, 위의 동일하게 대부분의 세대를 저소득층에게 제공한다면, 실수요자들에게는 좋은 소식일 것이고, 투자자들에게는 그닥 매력적인 상황은 아닐 것 같습니다. 그러므로, 현재 큰 틀에서 결정된 사항이 번복 되진 않겠지만 향후 어떤 상업시설 또는 주거단지가 들어올 것인지에 따라 가치판단을 해야 할 것 입니다. 감사합니다.