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불법건축물 벌금은 불이행에 따라 부과됩니다. 이 말은 곧 1번 내고 끝내는 과태료 개념이 아니고, 공부상의 원래 설계상태로 돌려 놓을때까지 짧게는 5년 길게는 영구적으로 내야하는 꼬리표가 될 수 있습니다. 또한 발각된 곳은 건축물대장 최상단에 노랑색으로 표시가 되어 있어서 추후 양도시 단점이 될 수 있는데요. 걸리면 도대체 얼마나 내야하는지 종류별로 살펴보겠습니다.
◆ 부과 기간의 무서움
불법건축물 벌금은 수도권 국민주택 규모 이하의 경우에만 한정적으로 5년간 1년에 1~2회를 부과하고, 그 이후에는 사실상 납부할 금액이 없어지게 됩니다. 그냥, 일반건축물 취급을 해주되 관리대장에만 히스토리가 남겨지는 것이죠. 하지만, 상가와 국민주택규모를 초과하는 경우에는 상황이 달라지게 됩니다.
◆ 원복시까지 계속됨
상가나 위반면적이 일정규모를 벗어나게 되면, 매년 500만원이면 해당 금액을 계속 지불해야 합니다. 주택의 경우에는 수익성이 떨어지기 때문에 벌급을 상회하는 매출이나 수익률을 올리기가 어렵습니다. 반면, 상가는 생산성이 훨씬 높기 때문에 불법건축물 벌금과 예상 추가 매출을 고려하여 일부로라도 공사를 감행하는 경우도 있습니다.
◆ 금액 계산 방법
불법건축물 벌금은 복잡한 공식이 있지만 2가지만 기억하면 됩니다. (1) 시가표준액 (2) 위반면적 입니다. 공식은 (1) 시가표준액의 50%와 위반면적을 곱해주는 것입니다. 예를들어, 내가 지하식당을 갖고 있는데, 야외부분에 지붕을 올려서 30미터제곱의 공간을 만들었습니다. 그리고 이 가게의 시가표준액은 1㎡당 200만원이라고 치겠습니다.
계산하면 [200만원 X 50% X 30] 하면 결과는 3천만원입니다. 여기에 건축법 시행령에서 규정한 미신고 건이기 때문에 70%만 반영되어 연간 약 2100만원만 내면 됩니다. 월간으로 환산하면 175만원입니다. 장사가 잘되는 것에서는 10평 정도의 공간만 늘려도 월간 이 금액 이상의 금액을 뽑을 수 있습니다.
그래서 상가에서는 불법증축에 따른 효익을 수익을 환산하고, 벌금규모를 환산한 다음 이익이 더 크다면 미신고로 증축을 하게 되는 것입니다. 특히, 가게 앞의 길거리나 뒷부분을 점유하여 영업을 하는 곳도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 또한 주택 또한 이런 부분을 악용하는 사례도 있는데요.
◆ 국민주택규모을 활용한 사례
주택에서 일정 규모 이하의 경우에는 5년만 납부하면 사실상 벌금이 없기 때문에, 외부공간을 내부로 개조하고 5년을 버틴뒤에 더 높은 값에 판매하는 경우도 있습니다. 위반딱지가 붙은 건물을 누가 매수하겠는가 싶지만, 임대업자의 관점에서는 원래 공간보다 더 넓은 곳을 주변보다 저렴하게 매수하여 높은 월세를 줄 수 있다는 계산을 할 수 있는 것이죠.
◆ 주의할 사항 : 주상복합
건축물 중에서 주상복합 즉, 상가와 건물이 혼재해 있는 곳을 잘못 양수하면 큰 화를 입을 수 있습니다. 특히, 해당 건물의 저층부는 보통 근린시설로 사무실이나 상가로 지정된 곳들이 많은데요. 준공을 완료한 뒤에 불법으로 벽을 세우고 화장실과 바닥난방을 설치하여 높은 가격에 판매하는 사례가 있습니다.
예를 들어, 사무실로 지정된 곳에는 벽이 없어야 합니다. 그리고 바닥에 난방이 들어오면 안됩니다. 하지만, 입구부터 주거용 문이 설치되어 있고 안에 벽으로 막힌 구조가 되어 있다면 이는 용도를 변경하였으면 철거시까지 요금이 부과 되는데, 이에 상당한 금액이 소요됩니다.
만약 버티고자 한다면 기타 위반사항으로 표준가의 10%에 면적전체를 곱한 금액이 부과되는데요. 평당 1000만원인곳의 30평 사무실을 집으로 고쳤다면 연간 3000만원을 내야합니다. 월간 250만원인데요. 이를 감당할만한 동일평형대의 저층부 주택이 있는지는 모르겠습니다만, 주의가 필요합니다. 감사합니다.
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