상도동 노빌리티 가치분석

상도동 노빌리티는 대림 이편한세상 브랜드 아파트로 7호선 상도역 바로 앞에 위치하여 많은 관심을 받고 있습니다. 

브랜드 아파트에 신축 그리고 7호선 초역세권이라는 타이틀로 인해 프리미엄도 상당이 높게 형성되어 있는데요. 이곳은 1000세대 미만으로 약 893세대 8개 동으로 구성되어 있고, 용적률도 244% 수준으로 쾌적한 주거 환경이 돋보입니다. 현재 가치와 주변환경 그리고 학군에 대해서 집중 조명해보도록 하겠습니다.

현재 프리미엄은 4~5억 수준이다.

상도동 노빌리티의 30평대 프리미엄은 동과 층수에 따라 조금씩 다르지만 호가기준으로 4억원을 살짝 넘는 수준입니다. 저층부는 3억후반이고 중층은 4억 그리고 고층은 4억 후반대까지 다양한 편인데요. 전체 매매가는 11억~12억 사이가 평균적입니다. 이 가격이 적정할까요?

12억이면, 현재 잠실 파크리오의 20평대와 동일한 수준의 가격입니다. 가까운 곳으로는 상도두산위브트레지움 2차 아파트와 견줘 볼 수 있는데요. 두산위브의 경우에는 30평대 중층이 현재 약 9.7억원 수준의 호가와 8.9억원의 실거래가 수준을 보이고 있습니다. 

두산위브는  582세대로 장승배기역과 상도역 중간에 위치하고 있으며, 2016년2월에 준공된 신축입니다. 이곳에 비해 상도동 노빌리티는 30평대 기준으로 11.7억 / 두산은 9.7억원인데요. 정확히 2억원 정도의 차이가 발생합니다. 대중교통편의성은 노빌리티가 약간 우위에 있지만, 동에 따라 편차가 심한편입니다. 단지가 북동쪽으로 확장되고 있기 때문에 역과의 거리가 차이가 발생하는 것이죠.

이런 현상은 숭실대입구역에 있는 래미안 3차 아파트에서 명확히 알 수 있는데요. 래미안의 경우에는 단지 내 경사가 있고, 동 배치가 박스형으로 동서남북이 막혀있는 단점도 있지만, 328동과 312동은 역과의 거래가 15분정도 차이가 납니다.  이편한세상의 경우에는 약 5~7분정도의 차이가 날것으로 보입니다. 

학군은 상도동 더샵이 우월하다

이지역에 관심이 높은 분들은 강남접근성과 강북접근성이 뛰어나면서,동시에 자녀 교육문제를 해결하기 위한 니즈가 높습니다. 이들은 강남쪽으로 진입하기에는 자금이 부족하지만, 20분 터울로 강남 인프라를 경험할 수 있고, 경사도 심하지 않으며, 도로접근성도 뛰어난 점에 관심을 갖게 되는 것이지요. 상도동 노빌리티 주변에는 초등학교와 중학교가 인접해 있지 않습니다.

초등학교는 강남초

가장 가까운 초등학교는 서울강남초등학교로, 단지에서 약 400여 미터정도 떨어진 곳에 있습니다. 반면 중학교는 장승중학교가 약 700여미터 떨어진 곳에 있는데요. 두산의 경우에는 초등학교와 중학교 모두 단지에 붙어 있습니다. 또한 성적도 상위 10%안에 드는 명문 학교이기 때문에 자녀 교육관리에 조금 더 수월할 수 있습니다. 

장승중학교는 성적은 뛰어나지 않지만, 졸업생 202명즁 12%인 24명을 자사고로 보내며, 자율형사립고로도 4명을 배출할 정도로 좋은 학군에 속합니다. 이런 학교가 단지에 붙어있다는것은 집을 구할때 다른 단지에 비해 경쟁력이 있다는 것을 의미하는데요.

상도동 노빌리티에서 가장 가까운곳에는  동양중이 있으며, 여기는 외고 국제고 등 명문고로 진학하는 비중이 조금더 높습니다. 단, 큰길을 건너야 하고 거리도 조금 떨어져있습니다. 하지만, 다른지역애 비해 상위권 중학교가 많다는 것은 동내 전체적인 장점입니다. 대치동으로 학원버스 타고 다니기에도 나쁘지 않은 편이고요

상도이편한세상은 올해 말 준공되고 입주가 시작될예정입니다. 언론애서는 현재 집값이 떨어진다 전세가 반토막이 났다와 같은 자극적인 뉴스가 1변을 장식하고 있는데요. 결국 뉴스보다는 자신의 필요와 직감 그리고 경험을 바탕으로 판단하는 것이 바람직해 보입니다.