명일동 솔베뉴 입지분석

요즘 커뮤니티에서는 9호선이 전복되었다 라는 사진과 함께 호재라는 글이 유행처럼 사용되고 있습니다. 필자는 처음에는 사건이 발생한 줄 알고 사회면 뉴스를 찾아보기 까지 했었는데요.

이 말은 9호선 4차연장 계획이 무산되었다는 소식을 사건사고처럼 이야기하는 것입니다. 주로 부동산 하락을 지지하는 측에서 많이 인용하는데요. 강동지역과 미사는 9호선 연장여부에 많은 촉박을 곤두세우고 있습니다. 명일동 솔베뉴는 사실 실거주자 입장에서보면 큰 문제가 없는 최고의 입지를 갖추고 있습니다. 바로 명일역을 단지 앞에 붙여서 지었기 때문인데요. 오늘 이곳의 입지적인 가치와 장단점을 살펴보도록 하겠습니다.

명일역 초역세권에 자리잡다

명일동 솔베뉴는 5호선 명일역 3번출구에 바로 붙어서 건설되고 있습니다. 오픈은 2019년 6월 예정인데요. 근방의 모든 신축과 입주예정인 단지 중에서 가장 대장자리를 차지 하고 있습니다. 세대수는 1900세대 인데, 주변 롯대캐슬퍼스트나 고덕레미안 힐스테이트 각각 3500~3700여 세대짜리 단지보다 작지만, 고명초등학교와 역에 붙어 있다는 큰 장점이 가치를 높이고 있는데요.

이지역 자체가 학군이 좋고, 살기 좋은 동네이기 때문에 다음 요건은 세대수와 직주근접 조건이 좋을 수록 가치가 높다고 볼 수 있습니다. 그래서 현재 20평대 호가가 9억원이 넘는 상황인데요. 이 가격대는 옥수동 구축 아파트보다 높으며, 신축보다는 약 1억원 정도 낮습니다. 학군적인 뛰어남이 직주근접의 격차를 좁혀 놓은 듯 해보입니다.

학군이 큰 역할을 한다.

명일동 솔베뉴에서 가장 가까운 중학교는 배재중학교로 약 470m 정도 거리에 위치합니다. 그리고, 이곳이 진학순위가 가장 높은 곳인데요. 전국에서 상위 5%이내에 해당됩니다. 한해에 특목고로 진학하는 학생수가 무려 87명이나 됩니다. 100명중에 35%가량이 성적우수학생으로 구성된 것이죠.

이외에 명일중도 걸어서 5분안에 있으며, 역시 상위 10%에 해당됩니다. 1년에 50명이 자사고나 외고 및 국제고로 이동하고 있습니다. 이렇다보니, 직주근접이 좋은 옥수동의 가격을 따라가고 있는 것이죠. 향후 자사고 폐지가 된다면 또 상황은 어떻게 될지 모르겠습니다. 

자사고 폐지가 영향을 준다?

하지만, 우수중학교가 포진하고 있는 강동이나 분당의 경우에는 자사고가 폐지되더라도 오히려 반사이익을 얻을 수도 있는데요. 좋은 고등학교는 성적우수자들을 1단계 전형에서 흡수해 갑니다. 이것이 폐지된다면 결국, 지역내 중학교 학생들이 고스란히 지역 고등학교로 올라가게 되는데요. 

지역 내에 우수중학교가 많이 있을수록 고등학교의 성적수준도 함께 상승하게 됩니다. 강동지역의 상위 10개 학교는 모두 전국기준으로 위에서 10% 이내에 해당되며, 이는 강점으로 작용할 수 있겠습니다. 

2019년도에 집중되는 물량

2019년도에는 명일동 솔베뉴 주변과 고덕지역을 중심으로 입주물량이 쏟아지게 됩니다. 물량 앞에 장사 없다는 말은 잠실의 선례에서도 확실하게 인지할 수 있습니다. 이 와중에서 가장 적은 타격을 입을 곳은 바로 9호선 이슈와 관계없고, 직주근접이 뛰어난 곳에 자리잡은 단지들이며, 그중에 솔베뉴가 대표적입니다. 

2년안에 단기적인 하락은 피할 수 없을 것으로 보입니다. 현재 2월에 입주를 시작한 신금호 파크힐스를 보더라도 말이죠. 신금호 파크힐스의 경우에는 전세가가 무려 시세보다 2억원이상 낮게 호가가 나오고 있습니다. 여기는 1200세대이지만, 인접지의 2년된 신축인 신금호자이의 물량과 시기가 겹치기 때문에 타격은 더 큰 것으로 보입니다.

이곳의 분양권 프리미엄은 약 3억 내외입니다. 다만, 입주당시 리스크가 있기 때문에 구매에는 신주을 기해야 하며, 분양권의 경우에는 주택에 포함되지 않기 때문에 이점을 잘 활용하는 것도 세금을 줄이면서 이익을 높이는데 도움이 될 수 있습니다.