옥수동 극동그린 가치 분석

서울의 대표적인 달동네 옥수동은 현재 뒷구정동으로 불리며 최근 1~2년 사이에 다른 지역대비 상당한 가치가 상승하였습니다. 

특히, 지난해 옥수파크힐스가 입주를 완료하며, 평탄화된 경사와 편리한 도로환경으로 시장에서 예상했던 것보다 높은 가격을 형성하며 현재 20평대가 8억 중반을 호가하고 있는데요. 그 바로 옆 단지인 옥수동 극동그린과 극동아파트도 이에 준하여 가치를 가늠해볼 수 있게 되었습니다. 

● 형제 건물인 극동아파트 리모델링

옥수동 극동그린의 가치를 가늠하기 가장 좋은 것은 바로 옆에 수직증축 리모델링이 추진되는 곳입니다. 비록 세대수는 60% 수준이지만 유사한 경사와 입지조건을 갖추고 있고 조망권도 유사하기 때문입니다. 그리고 최근 쌍용건설이 수주하기 전까지만 해도 동일 면적에 대한 가치는 그린아파트가 아주 미세하게 높은 편이었습니다.

● 30평대 기준으로 8억 중반

놀라운 점은 30평초반이 기존 6억 초반에 거래되었다면, 리모델링 시공사가 선정되고 건설조감도가 발표되면서 로얄동의 경우에는 8억 중반까지 가격이 나오고 있는 상황입니다. 8.2대책과 추가 부동산 대책이 나오고 있는 안좋은 시점임에도 불구하고 영향을 거의 받고 있지 않는 것이죠. 이에 견주어보면, 옥수동 극동그린 또한 조망권이나 상가 및 도로에 인접한 경우에는 그만큼의 가치상승이 있을 것으로 보입니다.

● 조망은 104동 20평대가 우월하다.

이곳은 높은 언덕에 위치하고 있기 때문에 조망권을 갖기 위해서는 산에 인접한 101동 단지의 최상층부로 가야하는데요. 2014동의 경우에는 앞쪽에 옥정중학교가 위치하고 있고, 동향이며 뒷베란다쪽으로 단지가 겹치지 않기 때문에 상층부는 더블전망권을 갖출수 있습니다. 

● 복도식과 조망을 우선하자.

반포 재개발 사례에서 알 수 있듯이 동일한 단지와 평수에서 조망권의 가치는 20~30%가 높습니다. 실제로 가격차이가 6억까지 나는 사례가 발생하기도 했습니다. 한강이 보인다고 해서 서울 집 1채 값이 차이가 발생하는 것이죠. 그리고 아파트 구조에 따라 확장되는 면적도 고려해야 하는데요. 늘어난 평수만큼 가치도 올라가기 때문입니다.

● 22평은 27평, 26평은 32평으로 바뀜

옥수동 극동그린아파트를 구매할 때는 실거주목적도 있겠지만, 추후 수직증축에 따른 가치창출을 고려해야 합니다. 복도식으로 되어 있는 곳은 세로로 넓어질 공간이 상대적으로 많기 때문에 늘어나는 면적에서 유리한 부분도 있겠지만, 엘리베이터가 들어가기 때문에 생각보다 큰 메리트는 없습니다. 다만, 중요한 것은 사람들의 수요인데요.

평당단가가 가장 높은 곳은 20평대 2335만원, 30평대 2115만원, 40평대 1885만원입니다. 이 수치를 보면서 무엇을 알 수 있을까요? 확장면적이 6평 정도로 동일할때 늘어난 면적의 가치가 가장 높은 곳이 20평 후반과 30평 초반이라는 것입니다. 그러므로, 구매하실 때는 조금 좁더라도 104동 쪽을 고려하는 것이 사후 가치상승 폭이 가장 클 수 있다는 점입니다. 여기에 한강조망이 된다면 프리미엄은 그만큼 올라가게 되는데요.

● 한강 보이는 곳을 찾자

앞서 한강과 매봉산을 함께 누릴 수 있다고 말씀드렸는데요. 이 부분이 중요한 이유는 해당 매물의 상승폭이 훨씬 커지기 때문입니다. 예를들어 보겠습니다. 6억짜리가 9억이 되었다고 가정해보겠습니다. 동일한 곳인데, 전망이 좋아서 어떤것은 6억에 팔리고 어떤것은 6억 6천만원에 팔고 있습니다. 그런데 나중에 값어치가 상승하여, 10억이 되었을때는 조망권에 따라 11억에서 12억까지 올라갈 가능성이 높습니다. 

주변의 남산타운이나 옥수리버젠에서도 알 수 있듯이 같은 동에 저층부와 상승부는 10~20%이상의 격차가 있습니다. 해외에서는 이 차이가 30% 정도가 된다고 하는데요. 우리나라는 지역마다 조금 차이가 있고 해외보다는 아직 조금 낮은 편에 속하는 것 같습니다. 

다만 이곳은 고등학교 학군이 없습니다. 올해에 금호고등학교가 신설되어서 그나마 조금 숨통이 트였지만, 아직 다른곳에 비하면 평균 수준 또는 그 이하라고 보는 경향도 있습니다. 그래서 아이가 성장하면서 이사를 가는곳도 많고, 잘 된 경우는 압구정동으로 학교를 통학하는 경우도 있다고 합니다. 

이 부분은 라이프사이클을 잘 고려하시어 판단하시기 바랍니다.