남산타운 아파트 리모델링 분석

향후 10년에서 15년간 서울은 용산의 주택과 상업지구 그리고 공원 개발이 가장 큰 이슈로 부각될 예정입니다. 

[출처: 붇옹산 카페]

현재 서울시는 주택가격의 급등으로 개발계획을 연기하고 있는 모양새인데요. 곧 발표가 되고 사람들의 관심이 모이게 되면, 해당 지역과 인접지 주택 또한 화두가 될 수 있는데요. 이미 동부이촌동의 가치는 많은 반영이 되어 있기 때문에 상대 적으로 소외되어 있는 남산타운 아파트 리모델링에 대해서 알아보고자 합니다. 단점과 장점을 모두 알면 판단이 서리라 생각합니다.

한남동과 성동구 생활권 공유

남산타운 아파트 리모델링에 관심을 두는 이유는 입지입니다. 이곳은 용산과 성동구와 접해있는 중구 신당동에 속해있습니다. 지도상으로 보면, 매봉산 공원의 남서쪽은 용산구 한남동이고, 남동쪽은 성동구 옥수동입니다. 딱 경계선에 위치하고 있습니다.

옥수파크힐스와 단지 입구가 서로 연결되어 있다.

남산타운아파트는 옥수동 파크힐스와 리버젠 사이길과 단지후문이 연결되어 있습니다. 생활권 연계성이 높다는 것이죠. 아울러 정문으로 나가면 한강진역 쪽으로 이어져 있습니다.  신당동이지만, 한남과 옥수와 연결되어 있죠. 마치 위례단지 중 성남과 송파의 경계 그 정도와 유사하다고 볼 수 있습니다.

남산타운 아파트 리모델링은 수직증축이 기본방향

현재 단지 정문에는 관련 현수막이 걸려 있습니다. 입주자대표회의 주관은 아닌것 같고, 일부 동의자층을 확보하여 서울시에 시범단지로 신청하려는 움직임으로 보이는데요. 기본 방향은 수직과 수평증축을 동시에 하는 것으로 보입니다. 하지만, 좌우로 넓히기에는 공간이 부족할 것으로 보이는데요. 지켜봐야할 일입니다.

과거 재개발 당시 히스토리에 대한 조사가 필요

남산타운 아파트 리모델링이 가능하려면, 과거 재개발 당시 이슈들을 파악할 필요가 있습니다. 첫번째는 당시 대표자가 운영비의 일부를 횡령했다는 이슈가 제기되어 촛불시위도 있었다고 합니다. 정확한 내용은 기사를 통해 확인할 수 있는데요. 신뢰할만한 추진단이 결성되는 것도 사업성을 높이는데 중요한 요소로 보입니다. 잡음만 많으면 결국 시간만 지체되기 때문에 실거주 수요자가 아니면 오히려 기회손실을 볼 수도 있기 때문이죠.

두번째 이슈는 고도제한과 단지내 학교 미설립입니다. 

남산타운 아파트 리모델링이 큰 관심이 없는 이유중의 하나가 임대동 포함 5000세대가 넘는 대단지임에도 불구하고 단지 내에 학교가 하나도 없다는 것인데요. 유일한 근접학군은 동호초등학교와 방송고등학교입니다. 장충중고와 장원중은 길건너편에 있으며, 학업성취도가 중위정도로 학부모가 선호하는 학군은 아니라고 보여집니다. 

이곳은 최초 준공시 교육부를 통해 학교건립을 추진할 수 있었던 것으로 보입니다. 하지만, 주택수를 늘려서 보상규모를 늘리는데 집중한 탓인지 모르겠지만, 결국 초등학교 조차 존재하지 않았습니다. 그래서 동호공고의 일부를 학교로 만들어달라는 민원을 제기하여 당시 사회적인 이슈를 만들었습니다. 

[출처: 붇옹산의부동산스터디 카페 8동 고층뷰]

아울러, 박원순 시장의 인터뷰 내용에 따르면, 남산타운은 성곽길이나 보존해야할 문화적 가치를 훼손한다는 내용을 찾아볼 수 있습니다. 2012년도 당시 성곽복원을 위해 현지 답사중 경관을 헤치는 건축물들은 사전에 고도제한을 했어야 했다고 말이죠. 즉, 조망권을 얻으면 안되는 곳에 이미 준공이 되어있다는 것입니다. 이 말은 현시점에서 준공되는 아파트들이 누리지 못하는 조망권을 갖고 있기 때문에 희소성이 있다는 의미로 해석될수 있습니다. 

반면에 수직증축이 진행될 때는 고도제한이라는 발목도 잡히게 되는것 입니다. 그래서 수직증축뿐만 아니라 수평증축도 일부 가능해야 사업성이 더 좋아지게 되는것이죠. 하지만, 현재 부지에서는 수평은 어려워 보이며, 고도에 지장이 없는 동을 중심으로 수직증축과 단지평탄화 그리고 지하주차장 확대와 세대연결이 큰 핵심일 것 같습니다. 

단지평탄화와 주차장 편의성 증대만으로도 가치증대

이곳은 사실. 층수를 위로 더올리는 것보다는 비용을 들여서 낡은 배관과 평면도를 개선하고 더불어 단지 내부의 평탄화 및 지하주차장을 확대하고 엘리베이터로 연결하는 부분이 더 중요한 곳입니다. 현재, 이곳은 주차공간이 부족하고, 엘리베이터 연결이 안되서 신축에 비해 불편한 점이 있습니다. 이정도 경사면, 입구에서부터 바로 지하주차장으로 연결시키고, 지하 2~3층에서 바로 집까지 연결시키는 것이 좋아보입니다.

그리고 남산타운아파트 리모델링시, 단지 안에는 평탄화를 하면 좋겠지만, 섣부른 평탄화는 벽을 만들어서 답답함을 가중시킬 우려도 있습니다. 그래서 단지 안은 본연의 매봉산자락의 특징을 살려 도보전용 산책길로 조경에 포인트를 주는 방향도 가치를 높이는 방향일 수 있습니다. 

이미 입지적인 장점과 조망을 갖춘 곳이기 때문에 생활편의성을 높이는 작업이 더 중요해 보입니다. 아울러, 단지 상가도 현재 구조로는 1층외에는 활성화가 힘들어보입니다. 그래서 상가 활성화를 위한 대책도 필요해 보입니다.

리모델링시 어떤 동을 구매해야 할까?

이 단지는 5000세대가 넘는 곳 중 임대동을 제외하면 3000세대가 넘습니다. 이중에서 로얄동을 찾느 것은 아주 쉬운데요. 동일 평형중 가장 비싼곳을 찾으시면 됩니다. 남타 로얄동의 핵심은 조망권입니다. 그래서 20평대로는 남서향인 3동이 핵심이고, 30~40 평대는 3동과 동일한 동일한 조망인 4동과 5동이 있습니다.

[출처: 상동 / 남산뷰]

 고층은 한남동을 내려다 보면서 베란다에 붙어서 오른쪽을 보면 남산타워가 보입니다. 숲세권이죠. 30평대 조망권은 8동 고층부가 가장 높게 평가받고 있습니다. 한강을 아주 높은곳에서 내려다 볼수 있으며, 후면에서는 남산타운을 노력없이도 가까이 볼수 있고 북쪽으로 인왕산등이 막힘없이 볼 수 있기 때문입니다. 그런데, 현재 시점에서는 주차가 불편하여 4동보다 1천~2천만원 정도 차이가 나고 있습니다. 단, 최근 실거래가 기준으로 최고 매각가는 8.99억에 팔린 8동 15층입니다. 현재 호가는 9.7억원 정도입니다.

40평대 중에서는 쌈지공원조망권인 13,15, 22동도 인기가 좋습니다. 즉, 대부분이 산자락을 따라 외각에 배치된 동이 로얄동들 중 하나라고 볼 수 있습니다.