서강 gs아파트 가치분석

마포 지역 한강변은 여의도를 남향으로 바라보기 때문에 강과 시티뷰가 탁월한 입지를 자랑하는 곳입니다. 그리고 90년대 준공된 아파트가 많은 편이어서 용적률이 높다는 특징이 있는데요.

서강 gs아파트는 서강대교를 건너면 바로 보이는 바로 그 건물입니다. 밤섬을 낀 강과 여의도 야경을 마주하고 있는데요. 일부 동은 영구뷰라고 해도 될 만큼 자동차 전용도로에 바로 인접해 있습니다. 여기서 장점과 단점이 동시에 발생하게 됩니다. 최근 거래량이 거의 없다시피 한 것으로 보아 애매한 특징들이 많아 보이는데요. 이곳이 구매할 가치가 있는지 함께 살펴보겠습니다.

● 애매한 오르막 역세권

서강 gs아파트는 서강대교를 타고 강북 쪽으로 타고 가는 길목에 있습니다. 그리고 실제 임장을 가보면, 한강쪽에 배치된 동은 지대가 상당히 낮아 보이는데요. 그 중에서도 103동과 104동이 가장 그러합니다. 그래서 약간 답답하다는 느낌을 줄 수 있는데요. 건물앞에 차들이 빼곡하게 들어서 있어 더 그런 느낌을 줍니다.

● 실거주 수요 높은편이다.

이곳은 20평대를 기준으로 보면, 매매가치 5억원대에 전세가가 4억원대로 약 80% 수준으로 높은 편에 속합니다. 그 이유는 광화문이나 여의도 그리고 디지털미디어 시티쪽으로의 이동이 편리하기 때문인데요. 강변북로가 늘 막히긴 하지만 바로 앞에 위치하여 차량이용이 편리합니다. 다만, 주차 대수가 1세대당 0.9대 꼴이어서 늦게 귀가하게 되면, 주차할 곳을 찾느라 시간을 많이 쏟아야 합니다. 

● 고층부에서는 강조망이 가능하다

103~106동 라인 고층부에서는 서강대교와 밤섬 그리고 여의도를 바라보는 조망을 감상할 수 있습니다. 틈새로 보이는 것이 아니라 탁 트인 형태여서 한 번 가서 보면 그 진가를 알게 되는데요. 사실 1년 이상 산 거주민 입장에서는 큰 효용성이 없지만, 매수자 입장에서는 선택의 결정적 역할을 하기도 합니다. 그리고 이런 뷰에서 살던 사람은 막상 감흥이 없다가도, 앞 동에 막힌 단지를 가려고 하면 발길이 차마 떨어지지 않기도 합니다.

105~106동 및 다른 곳은 CJ리버힐 쪽의 개발 여부에 따라 변동이 있으므로, 완벽한 영구뷰는 아닐 수 있습니다. 서강 gs아파트 주변 단지 중 대장격은 레미안마포웰스트림인데요. 이곳의 재개발된 용적률은 약 299% 입니다. 반면 이곳은 359%이기 때문에 이미 재건축은 물 건너갔고, 건물 리모델링으로 얼만큼 세대를 확장할 수 있는지도 미지수입니다.

● 광흥창역 역세권?

이곳의 교통수단은 6호선 광흥창역입니다. 도보로는 약 10분정도 걸리며, 약간의 오르막길이기 때문에 순탄한 루트는 아닙니다. 이곳의 역세권은 한진 해모로와 한화 오벨리스크 그리고 서강 쌍용예가 단지인데요. 고가도로를 끼지 않은 쌍용이 실거주 목적으로는 가장 적합 한 곳입니다. 그만큼 가격도 10~15% 정도 높게 형성되어 있습니다.

● 이 동네 개발 계획

서강 gs아파트 는 마포구에 해당되며, 이곳은 공덕역을 중심으로 한 지역중심권에 해당됩니다. 즉, 광역 교통계획구간 하위단에 속하며, 주민들의 편리한 생활환경 조성에 초점을 맞춰서 발전될 예정인데요. 이와 동시에 한강권역에 해당되기 때문에 강변 개선에 여부에 따라 간접적인 수혜를 받을 수 있기도 합니다.

● 여의도와 영등포 개발이 핵심

3대 도심권역중에는 광화문과 강남 그리고 여의도와 영등포가 선정되었습니다. 금융중심의 글로벌 허브를 만들겠다는 계획인데요. 이곳의 발전 정도에 따라 바로 강건너인 마포 주거단지도 성장할 것 같습니다. 여의도는 동쪽을 제외하고는 초고층 상업권이 중심에 서있고, 재개발이 된다고 하더라도 주거지역은 부족할 수 밖에 없기 때문이죠. 

또한 주변에 낙후지역들이 존재하며, 한강권역의 다세대지역들이 발전되면 장기적으로 성장가능성이 있습니다. 하지만, 역세권이 아닌터라 그 상승분을 바짝 쫓아가기는 어려워 보입니다. 그리고 서북권 개발 1순위는 상암 DMC와 신총 홍보를 중심으로 창조문화사업 육성이기 때문에 호재가 많지 않아보입니다.

 부동산의 가치는 결국 도시개발 계획에 따른 입지 입니다. 여기는 강변보다는 여의도 바로 건너편에 위치한다는 이점이 더 큰 메리트인것 같습니다. 감사합니다.