종부세 계산 방법 정리

부자에게 무서운 것이 하나 있다면 바로 세금입니다. 세금은 국가의 권력의 핵심이기도 하죠. 과거 러시아 국가원수가 귀족들에게 수염을 깎자고 했는데 무시해서 수염세를 고시했더니 바로 깎았다는 일례도 있는데요.

세금 중에서 일명 부자세라고 불리는 종부세 계산 방법과 재산세와의 관계성을 설명드리려고 합니다. 부자세라는 것은 국부의 87%를 차지하는 부동산을 소수가 점유하고 있고, 기존에 납부하는 재산세 외에 추가로 세금을 더 납부해야하기 때문인데요.

□ 계산 기준일의 중요성: 6월1일

종부세 계산시에 보유 물건의 소유여부는 해당 년도의 6월1일을 기준으로하며, 이는 재산세도 동일하게 적용됩니다. 별것 아닌것 같지만, 1일 차이로 보유여부에 따라 세금이 누진되어 적용되기 때문에 큰 손실을 입거나 반대로 많은 비용을 절약할 수도 있습니다.

예를들어, 당해년도의 기준일 전에 보유한 부동산의 일정부분을 양도하게 되면, 양도세는 내야 하지만 그 외 세금은 절약할 수가 있습니다. 또한 2주택을 가진 사람이 1주택을 3년이내에 매도할 경우에는 양도소득세까지 비과세 처리를 받는 사례도 있으니 본인의 2주택자이면 이 부분을 잘 준수해야 손해를 보지 않습니다.

□ 제외되는 목록과 금액

종부세 계산에서 1순위는 보유주택의 공시가 입니다. 토지의 경우에는 별도 합산으로 5억을 초과할 때부터 세금이 발생하며, 상가의 경우에는 모든 건물의 합계금액이 80억을 초과할때부터 발생하게 됩니다. 주택은 1주택자는 9억원이하거나 2주택자가 5억원 이하일때는 금액이 발생하지 않습니다.

그 이유는 기초공제 금액이 주택 6억(1주택9억), 토지 5억, 상가 80억이기 때문에 그 이하의 경우에는 0원 이하로 떨어지기 때문에 부과할 금액이 없다고 간주하는 것이죠. 공시가라는 것은 KB시세가 아닌, 국토교통부에서 매년 발표하는 해당 물건의 공시가라고 보면되는데요. 주택은 토지와 건물을 합산하여 발표되고 있습니다.

□ 사례로 계산하기

예를들어 본인이 1개 주택을 갖고 있고 당시 매입가는 약 7억이라고 하겠습니다. 그리고 1년 뒤 해당 주택 외에 1개 주택을 3억원에 추가 매입을 하였습니다. 그러면 매입가 기준으로는 10억원이 넘습니다. 하지만, 공시가 기준으로 1번 주택이 4.8억원이고 2번은 1.3억원입니다.

 만약 이중에 1번주택을 6월1일 전에 양도하게 되면, 1가구 1주택자로 간주하여 비과세가 적용되어 세금을 내지 않습니다. 차액이 1억원이면 그대로 1억원만 갖게 되는 것이죠. 더불어 종합부동산세 또한 납부할 필요가 없어집니다. 하지만 여기서 몇가지 조건이 틀어지면 세금이 늘어나게 되는데요.

가령, 1주택을 구매하고 1년이 지나지 않아서 2번을 양수했다면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 매입기간이 1년이상이 되야한다는 전제조건이 있기 때문이고요. 또한 6월1일 이후에 양도를 하게 되면, 재산세와 종부세를 모두 내야 합니다. 기준 시점으로 6억원을 초과하기 때문인데요. 총금액이 6.1억이기 때문에 6억 공제후 1천만원의 80%인 800만원에 대해서 0.5%만 내야하기 때문에 큰 금액은 아니지만, 규모가 커질수록 누진제로 인해 눈덩이 처럼 커질 수 있습니다.

 □ 계산법 흐름도 한눈에 정리

위의 종부세 계산 과정을 단계별로 정리하겠습니다.

1단계 : 공시가의 합산액을 산출한다. 산출은 국토교통부에서 조회가 가능하다.

2단계: 1단계 금액에서 기초공제인 6억을 차감한다. 이렇게 되면, 10억자산을 가진 사람은 4억원만 남게 됩니다.

3단계 공정시장가액비율이라고 일괄적으로 2단계 금액의 80%만 과세표준으로 잡게 됩니다. 이렇게 산출된 금액은 4억원의 80%인 3.2억이 과세표준으로 잡히게 됩니다.

여기까지 정리하면, 공시가 10억원을 가진 사람의 과세표준은 3.2억이 되는 것입니다. 그리고 세율은 6억이하의 경우에는 0.5%가 적용됩니다. 계산해보면 160만원이 나오게 됩니다. 여기서 2가지 단계가 남아있습니다. 첫번쨰는 기납부한 재산세를 차감하는 것이고, 두번쨰는 장기보유한 사람중 5년이상은 10% 10년이상은 20%가 차감되고, 연령대가 60대는 10%, 70대는 20% 80대는 30%가 추가로 감액됩니다. 감사합니다.