마포 도화 우성 값어치 정리

서울플랜2030에 따르면 3도심 구역과 7개 광역중심 12개 지역중심으로 서울이 개발될 것으로 보이는데요. 이중 마포와 공덕은 지역중심권으로 공항철도를 중심으로 한 기능이 강화될 것으로 보입니다.

이런 장기 계획을 기반으로 주거지역을 결정한 다면 그레잇한 선택이 아닐까 생각합니다. 한국에서 부동산이란 것은 결국 도시개발계획과 정책에 따라 바뀌기 때문이죠. 이런 관점에서 마포 도화 우성의 가치를 재조명하고 다른 단지나 위치대비 장점과 단점이 무엇인지 살펴보겠습니다.

● 대단지와 용적율 장점

마포 도화 우성은 15개동 1222세대로 구성되어 있습니다. 독립적으로 재개발이나 건물 리모델링이 가능하며, 이후 가치 또한 업그레이드될 여건을 갖추고 있습니다. 마포역 근방에서는 현대홈타운 아파트와 함께 가장 큰 단지이기 때문에 지역 대표 상징성이 강하다는 것도 장점 중에 하나입니다.

이곳의 용적율은 228%로 지역 내에서 가장 한적한 편에 속하는데요. 2번째로 큰 현대 홈대1차의 경우에는 약 266%로 상대적인 경쟁력이 덜어지는 편에 속합니다. 보통 200%를 기준으로 재건축의 사업성여부를 판단하기 때문에 이 동네는 재건축이 어려워보입니다. 하지만, 수직증축과 같은 리모델링 여건은 충분히 갖추고 있다고 보입니다.

● 수직증축시 세대수 증가 여력이 높다

마포 도화 우성은 현재 증축 요건을 충족합니다. 15년을 넘었기 때문이죠.  그리고 15층 이상이기 때문에 별다른 이상이 없는한 3개 층을 더 높게 올릴 수가 있는데요. 물론 다른 단지도 가능하지만, 동일 대지 면적을 점유한 인구수가 많기 때문에 상대적으로 가치가 조금 낮을 수 있겠습니다.

● 역까지 6분거리(역세권에 속한다)

마포 도화 우성은 역 3번과 4번 출구로부터 약 6분거리에 위치하고 있습니다. 골목기준으로 3블록을 지나가면 되기 때문에 가깝다고 볼 수 있지만, 단지 위치에 따라 6분일수도 있고, 15분일수도 있다는 점은 알아두십시요. 공덕역까지는 마을 버스를 이용 해야 합니다. 공덕역과 마포역을 둘다 중간에 두고 있는 곳은 삼성아파트뿐입니다. 그 외에는 도보로 이동하기에는 조금 힘들어 보입니다.

● 현재 기준 실거주는 불편하다

도화아파트는 세대당 주차가능 대수가 1명으로 옆 단지 보다 수월한 편이지만 여전히 불편한 것은 마찬가지 입니다. 그리고 30평대까지는 복도식으로 구성되어 있어서 이 또한 실거주로는 적합하지 않아 보입니다. 복도식의 20평대는 어디나 부엌공간이 애매합니다. 밥 먹을 곳이 협소해서 마루에서 밥을 먹게 되는 단점이 있습니다. 

● 복도식 평면도 단점과 장점(리모델링시)

복도식으로 된 동은 추후 증축시에 평형 확장이 조금 더 넓다는 장점이 있습니다. 물론, 엘리베이터를 2세대 마다 넣기 때문에 복도 전체가 평면도에 포함되는 것은 아닙니다. 확장 면적이 넓다는 것은 가격의 증가를 의미합니다. 20평대에서 1평당 가치가 2천만원이라면, 6평이 넓어지면 그만큼의 상승분이 있게 되는 것이죠. 새로 짓게 되면 단가도 높아지기 때문에 20~30평대가 가치상승측면에서 가장 높은 점수를 줄 수 있습니다.

다만, 복도식의 평면도는 대부분 길죽합니다. 정사각 구조로 빠지는 것이 아니기 때문에 생활하는데 조금 불편하거나 공간 활용도가 낮을 수있습니다. 이것이 단점이죠. 그래서 현재 발의되고 보류중인것이 내력벽 철거를 합법화 하는 것입니다. 이것이 통과되면, 새로운 바람이 불 것으로 기대됩니다. 

● 학군이 애매하다는 약점

마포의 단점은 학군입니다. 이곳 주변에는 중학교가 없습니다. 대각선으로 15~20분정도 거리에 동도중학교가 있지만, 조금 거리가 먼편에 속합니다. 단, 성신여중과 여고가 있기 때문에 여아 자녀를 둔분들은 조금 편리할 수도 있습니다.  

연평균 관리비는 30평을 기준으로 약 20만원으로 평균치에 속하며, 주차시에는 소형평형이 몰려있는 곳이 조금 더 혼잡할 수 있습니다.

마지막으로 현재 기준으로 30평대는 약 5억초중반에 거래가 되고 있습니다. 서울 아파트 값 평균이 이미 6억을 넘고 7억에 육박하기 때문에 저렴한 편에 속합니다. 다만, 이곳이 빛을 보려면, 서북권 교통요지인 공덕역의 발전과 학군 2가지 이슈가 해결되어야 할 것 입니다.