문래 모아미래도 신축의 가치

국내 부동산 정책이 다방면으로 가격상승을 압박하고 있습니다. 그 중 재건축에 대한 제재가 강화되면서 문래 모아미래도 아파트와 같은 신축주택의 가치가 상대적으로 상향하고 있는 추세인데요.

시장을 이기는 정부는 없다고 하지만, 부동산시장에서는 정책을 거스르지 말라는 전문가들의 조언도 강하게 작용하고 있는데요. 정책이 실패한 듯 보여도 2~4년간 시차를 두고 발생하는 경향이 있기 때문입니다. 문래 지역은 남쪽으로는 구도 신도림과 맞닿아 있고, 서쪽으로는 양천구 목동을 마주보고 있습니다. 각각 도림천과 안양천을 중심선으로 갈라져 있는데요. 문래역 역세권에 속하는 미래도 아파트에 대해 알아보도록 하겠습니다.

역세권 기준은 10분

문애 모아미래도 아파트에서 가장 가까운 문래역 출구는 1번입니다. 1번까지 마을버스와 도보 이동이 가능한데요. 도보기준으로 10분~12분정도가 소요됩니다. 가는 길목이 차가 별로 다니지 않는 1~2차선 골목이 많아서 신호등을 무시하면 좀더 빨리 도달이 가능하다는 장점이 있습니다. 반면 마을버스로 이동해도 10분정도가 소요되기 때문에 도보 대비 장점은 없습니다. 통상 역세권은 10분안에 도달가능여부에 따라 결정되는데요. 여기는 아주 아슬아슬하게 속합니다. 짐이 많은 사람의 경우에는 걷다 지칠수도 있는 거리입니다만, 평지이기 때문에 큰 무리는 없어보입니다.

6개월밖에 되지 않는 초신축급

문애 모아미래도는 2017년 11월에 준공되었습니다.  입주가 시작되고 완료되지 얼마 되지 않았고, 현재 6개월정도 밖에 되지 않았습니다. 문래역세권 아파트 중에서 신축은 거의 찾아보기 힘듭니다. 대부분이 80년대에 지어졌지만, 1~3개 동의 소규모로 지어졌고, 용적률도 높아서 재건축 사업성이 떨어져서 여전히 그 모습 그대로인데요. 동네에서 갖게 되는 희소성이 가격의 꾸준한 상승에 도움이 될 것으로 보입니다.

공장부지 재개발시점까지 차별성 유지 가능해보임

문래역 주변은 아파트 단지규모가 큰편이지만, 대부분 2~4개 동으로 이루어진 소규모 아파트가 주류를 이룹니다. 또한 용적률 또한 250~350%가 대부분이기 때문에 재건축 사업성이 떨어져서 진해잉 어려워 보입니다. 가능한 조건은 수직증축형 리모델링인데요. 이마져도 가구당 부담금이 높고, 지하 주차장 작업등 해결해야 할 과제가 많습니다. 

주변 아파트의 노후화가 지속될수록 문래 모아미래도와 같은 신축에 대한 수요와 가치는 상승하기 마련입니다. 적어도, 전세가는 꾸준할 가능성이 높습니다. 현재기준으로 매매 호가는 30평대 기준으로 7.8억에서 8.5억까지 다양한데요. 이는 문래역에서 가까운 힐스테이트의 호가 8.6억과 거의 유사한 수준입니다. 참고로 힐스테이트는 역에서 5~8분거리에 위치하고 있으며, 776세대 14동으로 이뤄진 나름 중대규모급 입니다.

문래역 대장인 자이아파트와도 1억 차이

문래역 대장 아파트는 6,7번 출구를 품고 있는 문래 자이아파트입니다.  단지규모도 18동 1302세대로 가장 크기도 하지만, 역에서 가장 가깝고 홈플러스와 같은 구간에 위하고 있습니다. 또한 브랜드 값도 있겠지요. 이곳의 30평대호가는 9억이며, 실거래가는 8.9억입니다. 준공년도는 2001년으로 18년정도된 곳이지만, 여전히 입지적 장점으로 인해 대장 역할을 하고 있습니다.

미래도는 4개동 222세대에 불과하다.

반면, 문래 모아미래도 아파트는 동4개에 세대수 222세대에 불과합니다. 이중에서 평면도를 기준으로 보면, 24평대가 독보적으로 구조가 잘빠졌는데요. 24평 평면도를 보면, 화장실 2개에 안방 드레스룸까지 갖추고 있습니다. 거기에 서비스면적인 발코니가 넓고 3베이여서 확장시 큰 메리트가 있습니다. 전체 세대 중에서 17개 물건밖에 없어서 구하기는 어려워 보입니다.

2020년에는 소형신축급 단지가 2개정도 들어설 예정

미래도 아파트 길건너편에는 2020년 완공예정인 뉴스테이 단지가 있습니다. 건축규모는 부지규모로 봤을때 500세대 수준으로보입니다. 동일 블록에는 2020년 10월 준공예정인 이편한세상 문래가 시공 중에 있습니다. 문래중학교 바로 앞이며, 염문초등학교 바로 뒤에 위치하고 있어서 학부모들의 선호가 높을 것으로 보입니다. 

학원은 목동을 이용한다.

문래 모아미래도 아파트는 안양천을 기점으로 목동과 인접해있어서 아이들을 목동으로 학원 보내기 좋습니다. 학원버스도 들어오는 지역이기 때문에 상위권에 속하는 중학교 학군이 가치를 높여줄 것으로 보이는데요. 실제로 이 지역 중학교 2곳은 전국기준으로 상위10%에 들어간다고 합니다. 목동의 영향인지, 신도림도 중학교 학구열이 높다고 하네요.

문래동 아파트단지는 투자자들의 관심이 높지 않고, 오히려 공장지역이 더 인기가 있는데요. 하지만, 향후, 재개발과 리모델링이 가속화 될 경우에는 도림천과 안양천을 끼고 있고, 2호선문래역과 높은 학구열이 큰 장점으로 부각될 수도 있어보입니다. 실제로 살아보면 아늑하고 편한 곳입니다. 감사합니다.