상가임대료인상률 계산방법

서울부동산 가격의 상승으로 인해 월세 기준 수익률이 떨어지고, 가격의 변곡점에 다 달음에 따라 수익형 건물에 대한 관심이 부쩍 높아지고 있습니다.

상가임대료인상률은 임대사업자가 되기 위해 반드시 알아야 할 항목으로 자기 판단 하에 잘못 계산할 경우 주택과는 다르게 큰 손해를 입을 수 있는데요. 올해 변경된 상가임대차보호법에 명시된 내용을 기준으로 자세히 설명 드리겠습니다.

올해 3월부터 적용되는 임대료 상한선 5%

2018년 1월26일 상가임대차보호법 시행령이 개정되었습니다. 제 4조 차임 등 증액청구의 기준을 보면, 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다고 규정되어 있는 것을 알 수 있습니다. 여기서 5% 라는 것은 월세에만 적용되는 것이 아니고 보증금에도 적용되는데요. 여기서 명확할 지점이 바로 간주임대료입니다.

보증금 1000만원에 월세 100만이라고 가정하자

상가임대료인상률 계산방법은 위에서 설명했듯이 보증금과 차임에 모두 적용됩니다. 그러므로, 계약후 1년뒤에 5% 인상을 하겠다고 한다면, 차임이 105만으로 조정되는 것이 아닙니다. 보증금도 계약금액이기 때문에 함께 상향되야 하며, 1050만원으로 상향 되는 것이죠. 하지만 이럴 경우 관리에 불편함이 있습니다. 그래서 환산보증금을 통해 계산해야 합니다.

환산보증금으로 5% 상향시에는?

상가임대료인상률이 보증금까지 적용될때에는 환산보증금인 1000만원+ (100만x100=1억)= 1억1000만원을 기준으로 계산합니다. 5%를 상향하면 1억 1550만원이 되는데요, 여기서 기존 보증금 1000만원을 유지하고 남은 금액은 1억550만원입니다. 이것을 다시 월 차임으로 환산하면 105만 5천원입니다. 

달라진것은 5천원이 늘어난것이다.

즉, 상가임대료인상률을 월세에만 적용했을때는 105만원이었지만, 보증금을 포함하여 환산적용시에는 105만 5천원이 되는 것이죠. 이는 작아보이지만, 사실 매도가격 기준으로 보면 상당히 큰 금액에 해당됩니다. 그래서 보증금 1억에 월세 500만원을 가정해보겠습니다.

서울은 상가임차인 보호의 기준을 6억 이상으로 상향하였습니다. 그러므로 보증금1억에 월세 500만원의 임차인도 보호를 받게 됩니다. 이 경우에는 환산기준 6억의 5%임대인

를 적용하면 6.3억으로 증액되며, 여기서 1억을 제외하면, 5.3억이며, 이를 다시 변환하면 530만원입니다. 차임만 증액한것보다 5만원이 올라간 것이 보이시나요? 5만원이면 임대인에게 어떤 이득이 생기는 걸까요?

양도시 월 5만원은 1000만원의 차이가 날수 있다.

상가임료대인상률을 환산금에 적용하여 차임을 올리면, 5천원에서 5만원을 추가하는 효과가 난데요. 보통 양도시 기준수익률을 6%로 잡게 되면, 5만원 차이가 판매가 기준으로 1000만원의 차이를 가져오게 됩니다. 물론 이는 지역과 보유상가의 층수와 주변 동선 경쟁상황 등에 따라 다르지만, 일반적인 기준으로 보시면 되겠습,니다.

3년치를 몰아서 5%x3=15%적용이 가능한가?

결론은 불가능하다입니다. 관련법령에서 정한것은 1년에 상향가능한 범위를 5%로 적용하고 있습니다. 그러므로, 지난 2년간 임대료를 올리지 않았다고 해서 한꺼번에 법 기준을 초과하여 올릴 수 없습니다. 물론, 양 당사자간의 합의에 의해서는 가능하지만, 일방적으로 올릴 수는 없다는 것입니다.

그럼 계약시, 기간을 어떻게 잡는 것이 좋은가?

현행 기준으로 보호대상인 임차인이 영위가능한 기간은 최대 5년입니다. 이를 10년으로 조정한다는 청원이 진행중이지만, 아직 미적용인데요. 사실 계약기간은 1년단위로 할 수 있습니다. 어차피, 최대 영위기간은 5년이지만, 매년 금리상황과 경기에 따라 대처가 가능하기 때문입니다. 단, 장기로 계약을 하는 경우에는 쌍방합의에 의해 조정이 가능하므로 유의하시기 바랍니다. 반대로, 임차인 입장에서 계약기간을 장기화하는 것이 유리하겠죠.

계약기간 중에 임대료는 상호합의하에 조정이 가능합니다. 반면, 1년단위계약은 동일하게 5년간 사업을 영위할 수 있지만, 1년마다 임대료가 거의 일방적으로 조정이 될 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.